2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(60)

更新時間：2012-03-27 13:13:15 來源：|0

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　　【估價報告評析】$lesson$

　　報告簡要內(nèi)容

　　本案例報告估價的是位于××市級商業(yè)區(qū)的某五星級涉外飯店整體房地產(chǎn)的市場價格，為委托人以估價對象為抵押向銀行申請抵押貸款提供市場價值參考。

　　該飯店總建筑面積49977.62┫，劃撥土地面積8048.23┫;近400間客房;1991年8月投入運營。建筑物地上9層、地下2層，檐高32.8m;主建筑為混凝土框架剪力墻結(jié)構、輕質(zhì)砌體圍護，外立面貼白色面磚，仿古建筑形式;三層中廳有約2500┫，凈空高21m的室內(nèi)廣場。估價對象設施完善，按使用功能劃分為客房、餐飲、康樂中心、商店、娛樂用房、會議廳等及其他附屬配套用房。估價人員對估價對象做了實地查勘和現(xiàn)場拍照，對其建筑物的使用和近年經(jīng)營情況做了詳細調(diào)查，并對周邊區(qū)域類似檔次用途的物業(yè)進行調(diào)查。

　　在分析有關資料的基礎上，結(jié)合估價對象的特點，按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》要求選取了適宜的估價方法。因估價對象為收益性房地產(chǎn)，則首先選用收益法作為一種估價方法，又由于五星級飯店類房地產(chǎn)當?shù)貛缀鯖]有買賣案例，難于選擇市場法，故選用成本法為另一種方法，作為抵押房地產(chǎn)評估運用成本法也是謹慎評估的一種體現(xiàn)，分別對估價對象的整體價值進行估價。

　　最后通過對兩種估價方法估算結(jié)果的分析綜合后，確定采用算術平均方法得出最終估價結(jié)果。即估價對象××飯店整體房地產(chǎn)在估價時點的客觀市場價值(價格)為70894萬元，約折合單位建筑面積價格14431元/┫。

　　【案例2-4】分析

　　本報告為一分書面的、敘述式的，按照《規(guī)范》要求整體組成和內(nèi)容較為完整的估價報告。估價機構和估價師以估價報告形式履行了對委托人的責任。作為抵押房地產(chǎn)的市場價值評估也具有一定特點。

　?、?致委托人函

　　致委托人函是估價機構法人正式地將估價報告呈送給委托人的函件，具有一定的法律效力。本報告基本沒有遺漏必要事項，簡明扼要、概括準確。尤其對估價對象的范圍、內(nèi)涵界定明確。這樣就給委托人的委托估價事宜一個既簡要又明確的答復。

　　㈡估價的假設和限制條件

　　估價的假設和限制條件針對估價對象的權屬、他項權利及估價結(jié)果的價值形成條件作了假設和限制。其中就抵押房地產(chǎn)評估的必要法律條件作也限定。

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