2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(35)

更新時(shí)間：2012-03-21 13:38:34 來(lái)源：|0

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　　四節(jié) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)$lesson$

　　選取了可比實(shí)例之后，應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使其之間的口徑一致、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格單位上，為進(jìn)行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。

　　建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括5個(gè)方面：

　　(1)統(tǒng)一付款方式;

　　(2)統(tǒng)一采用單價(jià);

　　(3)統(tǒng)一幣種和貨幣單位;

　　(4)統(tǒng)一面積內(nèi)涵;

　　(5)統(tǒng)一面積單位。

　　(一)統(tǒng)一付款方式

　　由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大，成交價(jià)格往往采用分期付款的方式支付。但是，付款期限的長(zhǎng)短不同，付款數(shù)額在付款期限內(nèi)的分布不同，實(shí)際價(jià)格會(huì)有所不同。估價(jià)中為便于比較，價(jià)格以一次付清所需支付的金額為基準(zhǔn)，所以，就需要將分期付款的可比實(shí)例的成交價(jià)格折算為在其成交日期時(shí)一次付清。具體方法是貨幣的時(shí)間價(jià)值中的折現(xiàn)計(jì)算。

　　例4：某宗房地產(chǎn)的交易總價(jià)款為30萬(wàn)元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為5%。，則在其成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格為：