2012年房地產估價師《理論與方法》精講(56)
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三、管理費用$lesson$
管理費用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等，可總結為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。所以，在估價時管理費用通?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來估算。
四、投資利息
投資利息與會計上的財務費用不同，它包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金，都應計算利息。因為借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息。另外，從估價的角度來看，開發(fā)商自有資金應得的利息也要與其應獲的利潤分開，不能算做利潤。
例題：投資利息包括( )的利息。
A、土地取得成本; B、土地開發(fā)成本; C、A+B; D、A+B+管理費用。
答案：D
五、銷售稅費
銷售稅費是銷售開發(fā)完成后的房地產所需的費用及應由開發(fā)商(賣方)繳納的稅費，又可分為下列3類：
1.銷售費用，包括廣告宣傳、銷售代理費;
2.銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加;
3.其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的交易手續(xù)費等。
上述三類銷售稅費，通常是售價的一定比率，特別是銷售稅金及附加，所以，在估價時通常是按售價乘以這一比率來估算。
六、開發(fā)利潤
現實中的開發(fā)利潤是一種結果，是由銷售收入(售價)減去各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，需要求取的，開發(fā)利潤是要先估算的，所以，運用成本法估價需要先估算出開發(fā)利潤。估算開發(fā)利潤應掌握下列幾點：
1.開發(fā)利潤是所得稅前的，即：開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產價值―土地取得成本―開發(fā)成本―管理費用―投資利息―銷售稅費。
2.開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。
3.開發(fā)利潤是按一定基數乘以同一市場上類似房地產開發(fā)項目所要求的相應平均利潤率來計算。開發(fā)利潤的計算基數和相應的利潤率有下列幾種：
•2012年房地產估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產估價師網上輔導招生簡章
•2012年全國房地產估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產估價師由黑敬祥等主講
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