案例二、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛及其特點(diǎn)$lesson$

　　房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛是指當(dāng)事人因?qū)纼r(jià)結(jié)果有不同看法而引致的糾紛。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的發(fā)展：這類糾紛出現(xiàn)得越來(lái)越多，比較典型的如珠海市電子大廈的估價(jià)結(jié)果糾紛及拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估結(jié)果糾紛等。

　　房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛的特點(diǎn)是：

　?、?房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛是針對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)已經(jīng)做出的估價(jià)結(jié)論的，與一般的房地產(chǎn)糾紛而引發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)格(價(jià)值)糾紛不同，房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛不是針對(duì)未確定的房地產(chǎn)價(jià)格(或價(jià)值)，而是針對(duì)已經(jīng)做出的房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)論，并且這種結(jié)論必然是由有專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)做出的。

　?、?由于上面的特點(diǎn)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛的另一個(gè)特點(diǎn)是：房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果糾紛的調(diào)處必須由專門的估價(jià)仲裁機(jī)構(gòu)(或鑒定組織)進(jìn)行，否則無(wú)法讓原來(lái)提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)信服，也無(wú)法讓糾紛的其他當(dāng)事人接受。

　　三、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)及其特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)糾紛估價(jià)類型較多。例如，房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑承包商之間對(duì)在建工程已投入成本的糾紛;寫字樓租賃雙方就租金調(diào)整幅度的糾紛;房屋被拆遷人與開發(fā)商或政府之間就拆遷補(bǔ)償金額的糾紛;金融機(jī)構(gòu)與貸款人就作為抵押擔(dān)保品的房地產(chǎn)處置價(jià)格的糾紛;政府稅務(wù)部門為了征收房地產(chǎn)稅費(fèi)與房地產(chǎn)購(gòu)買者之間在購(gòu)買價(jià)格方面的糾紛，以及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的價(jià)格糾紛等。房地產(chǎn)糾紛的解決有協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式。其所要求的真實(shí)、客觀、合理的價(jià)格的評(píng)估、重新評(píng)估、結(jié)論確認(rèn)，都是對(duì)既成事實(shí)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所要求的真實(shí)、客觀、合理價(jià)格的科學(xué)估計(jì)、判斷。與其他目的的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估相比，房地產(chǎn)價(jià)格(價(jià)值)類糾

　　紛估價(jià)存在著如下三個(gè)特點(diǎn)：

　?、?除為抵押貸款目的評(píng)定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值外，其他價(jià)格評(píng)估的時(shí)點(diǎn)一般不是當(dāng)前或未來(lái)某一時(shí)間，而是過(guò)去某一時(shí)間。解決房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃繳納稅費(fèi)糾紛、房地產(chǎn)交易價(jià)格糾紛、房屋拆遷補(bǔ)償糾紛進(jìn)行估價(jià)時(shí)，一般應(yīng)以房地產(chǎn)交易協(xié)議、拆遷補(bǔ)償協(xié)議的簽字日期或協(xié)議所載的日期作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。解決遺產(chǎn)、共有財(cái)產(chǎn)中房地產(chǎn)分配糾紛進(jìn)行估價(jià)時(shí)，一般應(yīng)以繼承關(guān)系、共有財(cái)產(chǎn)關(guān)系確定日期作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。解決土地共有人占有共有土地份額糾紛進(jìn)行估價(jià)時(shí)，一般應(yīng)以最近一次確定共有土地納稅金額的日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。解決房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)糾紛進(jìn)行估價(jià)結(jié)論檢驗(yàn)時(shí)，一般應(yīng)以原估價(jià)報(bào)告所載估價(jià)日期作為檢驗(yàn)、評(píng)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　⑵ 價(jià)格評(píng)估依據(jù)的資料，一般來(lái)說(shuō)，只能是房地產(chǎn)糾紛發(fā)生前的近期客觀資料。為解決房地產(chǎn)價(jià)格糾紛而進(jìn)行價(jià)格評(píng)估、價(jià)格重新評(píng)估、價(jià)格結(jié)論檢驗(yàn)時(shí)，不管采用何種技術(shù)思路，不管采用何種估價(jià)方法，其所依據(jù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料、成本資料、收益資料、政策法規(guī)和收益率及利率等資料，都只能是房地產(chǎn)糾紛發(fā)生前的近期客觀資料。因?yàn)榧m紛發(fā)生時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格是在糾紛發(fā)生前、特別是糾紛發(fā)生前較近時(shí)期的多種價(jià)格影響因素共同作用的結(jié)果，而不是糾紛發(fā)生后多種價(jià)格影響因素作用的結(jié)果。房地產(chǎn)糾紛發(fā)生時(shí)的真實(shí)、客觀、合理價(jià)格，只能依靠糾紛發(fā)生前的近期客觀資料等來(lái)推測(cè)、判斷。

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