案例二、房地產估價結果糾紛及其特點$lesson$

　　房地產估價結果糾紛是指當事人因對估價結果有不同看法而引致的糾紛。近年來，隨著房地產估價業(yè)務的發(fā)展：這類糾紛出現得越來越多，比較典型的如珠海市電子大廈的估價結果糾紛及拆遷補償價值評估結果糾紛等。

　　房地產估價結果糾紛的特點是：

　?、?房地產估價結果糾紛是針對估價機構已經做出的估價結論的，與一般的房地產糾紛而引發(fā)的房地產價格(價值)糾紛不同，房地產估價結果糾紛不是針對未確定的房地產價格(或價值)，而是針對已經做出的房地產估價結論，并且這種結論必然是由有專業(yè)的房地產估價機構做出的。

　?、?由于上面的特點，導致了房地產估價結果糾紛的另一個特點是：房地產估價結果糾紛的調處必須由專門的估價仲裁機構(或鑒定組織)進行，否則無法讓原來提供估價結果報告的估價機構信服，也無法讓糾紛的其他當事人接受。

　　三、房地產糾紛估價及其特點

　　房地產糾紛估價類型較多。例如，房地產開發(fā)商與建筑承包商之間對在建工程已投入成本的糾紛;寫字樓租賃雙方就租金調整幅度的糾紛;房屋被拆遷人與開發(fā)商或政府之間就拆遷補償金額的糾紛;金融機構與貸款人就作為抵押擔保品的房地產處置價格的糾紛;政府稅務部門為了征收房地產稅費與房地產購買者之間在購買價格方面的糾紛，以及房地產產權爭議的價格糾紛等。房地產糾紛的解決有協議、調解、仲裁、訴訟等方式。其所要求的真實、客觀、合理的價格的評估、重新評估、結論確認，都是對既成事實房地產業(yè)務所要求的真實、客觀、合理價格的科學估計、判斷。與其他目的的房地產價格評估相比，房地產價格(價值)類糾

　　紛估價存在著如下三個特點：

　　⑴ 除為抵押貸款目的評定房地產的抵押價值外，其他價格評估的時點一般不是當前或未來某一時間，而是過去某一時間。解決房地產轉讓與租賃繳納稅費糾紛、房地產交易價格糾紛、房屋拆遷補償糾紛進行估價時，一般應以房地產交易協議、拆遷補償協議的簽字日期或協議所載的日期作為估價時點。解決遺產、共有財產中房地產分配糾紛進行估價時，一般應以繼承關系、共有財產關系確定日期作為估價時點。解決土地共有人占有共有土地份額糾紛進行估價時，一般應以最近一次確定共有土地納稅金額的日期為估價時點。解決房地產估價服務糾紛進行估價結論檢驗時，一般應以原估價報告所載估價日期作為檢驗、評估的估價時點。

　?、?價格評估依據的資料，一般來說，只能是房地產糾紛發(fā)生前的近期客觀資料。為解決房地產價格糾紛而進行價格評估、價格重新評估、價格結論檢驗時，不管采用何種技術思路，不管采用何種估價方法，其所依據的房地產市場資料、成本資料、收益資料、政策法規(guī)和收益率及利率等資料，都只能是房地產糾紛發(fā)生前的近期客觀資料。因為糾紛發(fā)生時的房地產價格是在糾紛發(fā)生前、特別是糾紛發(fā)生前較近時期的多種價格影響因素共同作用的結果，而不是糾紛發(fā)生后多種價格影響因素作用的結果。房地產糾紛發(fā)生時的真實、客觀、合理價格，只能依靠糾紛發(fā)生前的近期客觀資料等來推測、判斷。

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