四次評估 差異千萬$lesson$

　　實際上，截至1998年2月，有關方面提供和報道的對電子大廈的評估共有4次：

　　――1994年，電子集團為以大樓抵押向銀行貸款，委托廣東粵建審計師事務所做出評估，評估基準日為1994年6月18日，評估價為2751萬元。評估報告中稱：“估價中不計土地增值費，但在資產估價時考慮了這種因素。評估時并末考慮該房產權若發(fā)生變動時可能承擔的任何開支或稅金”。

　　――1996年，珠海市法院為拍賣電子大廈委托市房產評估所做出評估，評估基準日為1996年3月11日，評估價為l458.7732萬元，以一紙“房產估價答復書”提供給法院。

　　――1997年10月，由珠海市國資局牽頭，組織市審計師事務所、市資產評估事務所、珠海經濟特區(qū)會計師事務所聯(lián)合做出評估，評估基準日為1996年3月11日，正式評估報告至今未出。在1997年12月25日給市府的報告中說是2301萬元，在“焦點訪談”報道中提供的評估價是2565萬元，市國資局局長稱：“這三家評估出來的結果，經過我們國資局進行磋商，認為是比較客觀也比較公正的?！?/P>

　　――1998年1月，廣東省房地產估價師學會會同中國房地產估價師學會組織的老師小組，對電子大廈重新估價，評估基準日為1996年3月11日，評估結果為：按報建批準的輕工廠房用途評估，評估價為780萬元(含補地價)，按1996年3月時已改變?yōu)閷懽謽呛蜕啼佊猛驹u估，評估價為2060萬元(含補地價)，若不考慮地價因素，評估價為1400萬元。而實際上電子大廈到拍賣時并沒有因改變大樓使用性質而補交地價。電子大廈到底值多少錢?由于電子集團是國有企業(yè)，電子大廈被法院強制拍賣，拍賣又按底價成交，那么，電子大廈到底值多少錢?有多少國有資產流失?

　　中國房地產估價師學會的看法是：

　　房地產估價首要的原則是合法原則，要以估價對象的合法使用、合法轉讓為前提。如在用途方面應以城市規(guī)劃為依據(jù)，在產權方面應以土地使用權證書和房屋所有權證書為依據(jù);另根據(jù)《城市房地產管理法》的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。

　　對于電子大廈的評估，其在1996年3月11日的土地產權性質仍為行政劃撥，合法用地性質和使用功能仍為輕工廠房，珠海市房產評估所的評估結果與老師小組重估結果相近，不存在評估價偏低的問題。而廣東粵建審計師事務所及由珠海市國資局牽頭組織的三家聯(lián)合評估，已“假設”電子大廈為商業(yè)和寫字樓的出讓土地使用權，這一“假設”違反了估價的合法原則。

　　價 比 三 家

　　針對電子大廈的不同“身價”，中國房地產估價師學會有關老師亦做出分析和判斷：

　　――不同評估基準日的價格不可簡單直接比較。調查表明，處于低谷的1996年珠海市房地產市場，與國家剛實施宏觀調控的1994年相比，寫字樓、商鋪的租金水平下降了1/4左右。如果真要比較，電子大廈1994年2751萬元的評估價，須下調1/4后才能與1996年的1458萬元或1400萬元(更確切地說是含補地價的2060萬元)相比。

　　――同一標的物不同權益范圍的評估價不可簡單直接比較。1000多萬元的評估價差異，在于對其土地使用權的界定上。電子大廈在1996年3月時雖然已改變使用功能，但并未到市國土局辦理補交地價，其土地使用權仍屬劃撥性質。1458萬元和1400萬元的評估價均未包括土地使用權的價值，而2751萬元和2565萬元的評估價“順理成章”地包含了地價。

　　――未經市場檢驗的評估價不能作為衡量公開市場價格正確與否的標準。相反，是要由市場價格來檢驗和評判評估價。否則或許可以評估出任意的高價來判定任何一宗交易的“國有資產流失”。拍賣以l460萬元成交，基本上反映了市場供求狀況，而2751萬元或2565萬元的評估價尚未經受市場檢驗。

　　――不同房地產評估價不能簡單橫向比較。由于位置和用途僅是眾多差異因素中的一小部分，因此相鄰的兩宗物業(yè)的價格也可能差異較大。電子集團質疑：與電子大廈相鄰的珠海國際信托投資公司辦公樓，1996年2月由市資產評估事務所評估出每平方米8820元，何以電子大廈1996年3月評估出每平方米才值3711.89元?

　　據(jù)調查，國投公司辦公樓一二層為金融及證券交易廳，三層以上為辦公樓，評估目的是為聯(lián)營提供參考依據(jù)，但聯(lián)營計劃沒有實現(xiàn)，每平方米8820元的價格尚未被市場認可。

　　――高估抵押價值有可能造成國有資產流失。如果以2751萬元或2565萬元的評估價可以判定1460萬元的成交價造成國家資產流失，那么不妨換一個角度，假如275l萬元或2565萬元的評估價被國有金融機構接受并提供了抵押貸款，而電子大廈被拍賣清償仍只賣得1460萬元，則2751萬元或2565萬元的評估價無疑也造成了國有資產流失。

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