2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(61)
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三、建筑物重新購建價格的求取方式$lesson$
建筑物的重新購建價格有重置價格和重建價格兩種：
1.重置價格又稱重置成本，是采用估價時點時的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平,重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。
2.重建價格又稱重建成本，是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。這種重新建造方式可形象地稱為“復制”。重建價格進一步來說，是在原址，按照原規(guī)模和建筑型式，使用與原建筑材料、建筑構配件和設備相同的新的建筑材料、建筑構配件和設備，采用原建筑技術和工藝等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與原建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。
由于上述兩種重新建造方式的不同，往往得出得重新購建價格不同。在一般情況下，重置價格適用于一般建筑物和因年代久遠、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑購配件和設備，或因建筑技術和建筑標準改變等，使舊建筑物復原建造有困難的建筑物的估價。而重建價格適用于有特殊保護價值的建筑物的估價，如人們看重的有特殊建筑風格的建筑物等。
重置價格的出現(xiàn)是技術進步的必然結果，同時也是“替代原理”的體現(xiàn)，通常重置價格都比重建價格低。
例題：重置價格是采用估價時點時的( )等，按照估價時點時的價格水平,重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。
A、建筑技術; B、工藝水平; C、建材價格; D、人工、機械費用。
答案：ABCD
例題：對有特殊保護價值的建筑物的估價以重置成本為宜。(判斷題)
答案：錯誤
四、建筑物重新購建價格的求取方法
建筑物的重新購建價格可采用成本法、比較法來求取，或通過政府確定公布的基準房屋重置價格扣除其中包含的土地價格后的比較修正來求取，也可以按照工程造價估算的方法來求取。具體又有下列4種方法：(1)單位比較法;(2)分部分項法;(3)工料測量法;(4)指數(shù)調(diào)整法。
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