(二)實際觀察法$lesson$

　　實際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限(特別是實際經(jīng)過年數(shù))來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實際損耗程度。因為早建成的建筑物未必?fù)p壞嚴(yán)重，從而價值未必低;而新近建造的建筑物未必維護(hù)良好，特別是施工質(zhì)量、設(shè)計等方面存在缺陷，從而價值未必高。這樣，實際觀察法是由估價人員親臨現(xiàn)場，直接觀察、估算建筑物在物質(zhì)、功能及經(jīng)濟(jì)等方面的折舊因素所造成的折舊總額。

　　建筑物的損耗分為可修復(fù)的損耗和不可修復(fù)的損耗。修復(fù)是指使建筑物恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況，有時是修理，有時是更換。預(yù)計修復(fù)所需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)所帶來的房地產(chǎn)價值的增加額的，為可修復(fù)的損耗[即：修復(fù)所需的費(fèi)用≤(修復(fù)后房地產(chǎn)的價值一修復(fù)前房地產(chǎn)的價值)];反之，為不可修復(fù)的損耗。對于可修復(fù)的損耗，可直接估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為折舊額。

　　利用實際觀察法也可判定建筑物的成新率，或推測其有效經(jīng)過年數(shù)、剩余經(jīng)濟(jì)壽命，在此基礎(chǔ)上再利用其他方法計算建筑物的折舊或直接計算建筑物的現(xiàn)值。

　　(三)成新折扣法

　　成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。其計算公式為：

　　V=C×q

　　式中 q――建筑物的成新率(%)。

　　成新折扣法適用于同時需要對大量建筑物進(jìn)行估價的場合，尤其是進(jìn)行建筑物現(xiàn)值調(diào)查，但比較粗略。

　　在實際估價中，成新率是一個綜合指標(biāo)，其求取可以采用“先定量，后定性，再定量”的方式依下列3個步驟進(jìn)行：

　　1.用年限法計算成新率。如用直線法計算成新率的公式為：

　　2.根據(jù)建筑物的建成年代對上述計算結(jié)果作初步判斷，看是否吻合。

　　3.采用實際觀察法對上述結(jié)果做進(jìn)一步的調(diào)整修正，并說明上下調(diào)整修正的理由。當(dāng)建筑物的維修保養(yǎng)屬于正常的，實際成新率與直線法計算出的成新率相當(dāng);當(dāng)建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)好或經(jīng)過更新改造的，實際成新率應(yīng)大于直線法計算出的成新率;當(dāng)建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)差的，實際成新率應(yīng)小于直線法計算出的成新率。

　　例題：用成本法估價時，房屋現(xiàn)值=( )

　　A、 房屋重置價格-年折舊額×尚可使用年限

　　B、 房屋重置價格-年折舊額×耐用年限

　　C、 房屋重置價格×成新率

　　D、 房屋重置價格-年折舊額

　　答案：C

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