?、?委托物業(yè)代理公司的應注意的問題$lesson$

　　⑴ 充分了解物業(yè)代理公司及其職員的業(yè)務素質。由于房地產(chǎn)交易涉及到的資金量巨大，所以無論對開發(fā)商或業(yè)主來說，還是對投資置業(yè)的人士來說，都是須慎重對待的大事，能否做到公平交易，切實保障參與交易過程的各方面的利益，物業(yè)代理起著非常重要的作用。因此在選擇物業(yè)代理公司時，首先要考察物業(yè)代理公司及其職員是否有良好的職業(yè)道德，其中包括物業(yè)代理公司是否只代表委托方的利益，能否為委托方保密，工作過程中是否具有客觀、真實、真誠的作風，在物業(yè)交易過程中除傭金外是否沒有其他利益。一些代理公司采用保底價按比例收取代理費，超出保底價格部分按另外的比例分成，就是一種嚴重違反職業(yè)道德的做法。

　?、?物業(yè)代理公司可投入市場營銷工作的資源。很顯然，地方性的物業(yè)代理公司由于其人員、經(jīng)驗和銷售網(wǎng)絡的限制，一般沒有能力代理大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場銷售工作。但大型綜合性代理公司也未必就能代理所有的大型項目。例如，某國際性物業(yè)代理機構曾一度同時代理著北京近30個大中型房地產(chǎn)開發(fā)項目，其中有些同類型項目處于同一地段，結果代理費比例高的項目銷售十分火爆，但代理費比例低的項目成交寥寥無幾。究其原因，就是物業(yè)代理在有意的以低傭金作誘餌，壟斷同類型物業(yè)的租售市場，并將其主要的人力、物力投入到代理費比例高的開發(fā)項目上去了。

　?、?物業(yè)代理公司過往的業(yè)績?？次飿I(yè)代理公司過往的業(yè)績，不是看其共代理了多少個項目或成交額有多少，而是要看其代理的成功率有多大，如果某公司代理10個項目只有兩個成功，而另外一個公司代理了兩個項目均獲成功，顯然后者的成功率要遠遠大于前者?？疾煳飿I(yè)代理公司的過往業(yè)績，還要看其代理每一個項目的平均銷售周期。

　?、?針對物業(yè)的類型選擇物業(yè)代理。住宅和公寓的銷售常由當?shù)氐拇頇C構辦理，當然，這些機構也許是全國性甚至國際性代理公司的分支機構。但對工業(yè)和商業(yè)物業(yè)來說，常委托全國性或國際性代理公司，當?shù)氐拇頇C構有時參加，有時不參加。這里沒有一個統(tǒng)一的原則可供遵循，需具體問題具體分析。一般說來，全國或國際性代理公司通常對大型的復雜發(fā)展項目有更豐富的代理經(jīng)驗，且與大公司有更直接、更頻繁的接觸;而地方性代理機構對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場及潛在的買家或租客有較詳細了解。

　?、?認真簽訂物業(yè)代理合同。通常開發(fā)商與物業(yè)代理之間都有一個合同關系，簽訂代理合同時，應對合同內容及每一文字書面和隱含的意義認真考慮。代理合同應清楚地說明代理權存在的時間長短，在什么情況下可以中止此項權利，列明開發(fā)商所需支付的費用、代理費(傭金)比例，并說明何時在什么條件下才能支付此項傭金。同時還應在合同中載明是獨家代理還是聯(lián)合代理，涉及雇傭另外的代理時，什么是首席代理的權利，是否連續(xù)處置(租售)該物業(yè)(出于財務和收益的考慮，開發(fā)商有時希望分階段出租或出售某物業(yè))等?；ㄐr間盡可能精確地表述開發(fā)商和代理商之間的關系可避免以后造成誤解和爭議。

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