房地產估價理論與方法考試模擬練習題精選(22)
更新時間：2010-10-25 11:13:53
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1、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方。現(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其轉讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時應出資多少萬元購買甲方的權益。
據(jù)調查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%.
解：(1)計算辦公樓現(xiàn)值
?、俎k公樓整體年凈收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12萬元
?、谑找婺晗?40-6=34年
?、坜k公樓現(xiàn)值為：V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=159.12/10%×[1-1/(1+10%)34]=1528.92萬元
(2)計算乙方的使用權價格
?、僖曳绞褂脵嗄陜羰找?80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08萬元
?、谝曳绞褂脵嗍Ｓ嗍找婺晗?15-4=11年
③乙方使用權剩余收益年限價格為：
V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=106.08/10%×[1-1/(1+10%)11]=689萬元
(3)甲方權益價格=辦公樓現(xiàn)值-乙方使用權價格=1528.92-689=839.92萬元
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