某市土地管理部門(mén)掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬(wàn)m2的住宅用地。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開(kāi)發(fā)，該開(kāi)發(fā)公司擬用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，具體計(jì)劃如下：

　　開(kāi)發(fā)期　 開(kāi)發(fā)面積　 開(kāi)工時(shí)間　 完成時(shí)間　 開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)間

　　第一期　 20萬(wàn)m2　 第1年6月　 第3年6月　 第3年1月

　　第二期　 15萬(wàn)m2　 第4年6月　 第5年6月　 第5年1月

　　第三期　 15萬(wàn)m2　 第5年6月　 第6年6月　 第6年1月

　　由于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預(yù)計(jì)實(shí)際開(kāi)發(fā)成本比社會(huì)平均開(kāi)發(fā)成本低100元/m2;目前住宅需求旺盛，預(yù)計(jì)住宅市場(chǎng)價(jià)格會(huì)以每年5%的速度上漲。現(xiàn)該開(kāi)發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其能承受的最高掛牌出讓地價(jià)。、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在選用假設(shè)并發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行測(cè)算。轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com

　　1.房地產(chǎn)估價(jià)師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線時(shí)，正確的做法是( )。

　　A、對(duì)三期開(kāi)發(fā)的土地分別估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當(dāng)期開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)

　　B、對(duì)宗地整體估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)

　　C、對(duì)宗地整體估價(jià)，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個(gè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)

　　D、對(duì)宗地整體估價(jià)，對(duì)各期開(kāi)發(fā)投資分別計(jì)息至各期開(kāi)發(fā)活動(dòng)結(jié)束點(diǎn)

　　2.在確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用( )。

　　A、目前住宅市場(chǎng)價(jià)

　　B、未來(lái)住宅市場(chǎng)價(jià)格，折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　C、各期開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　D、各期各年銷(xiāo)售時(shí)的平均市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　3.在確定開(kāi)發(fā)成本時(shí)，應(yīng)采用( )。

　　A、該開(kāi)發(fā)公司測(cè)算的開(kāi)發(fā)成本

　　B、現(xiàn)時(shí)的客觀開(kāi)發(fā)成本

　　C、各期銷(xiāo)售時(shí)的客觀開(kāi)發(fā)成本

　　D、各期開(kāi)發(fā)時(shí)的客觀開(kāi)發(fā)成本

　　4.在計(jì)算扣除項(xiàng)時(shí)，除開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用外，還應(yīng)包括( )。

　　A、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　B、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和所得稅

　　C、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和購(gòu)地稅費(fèi)

　　D、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、投資利息和購(gòu)地稅費(fèi)

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