四、計(jì)算題環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　1.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測(cè)得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　2.某宗擬出讓的熟地面積為10000┫，適宜建造公寓或賓館，容積率為5，出讓年限為40年，約定不可續(xù)期。預(yù)計(jì)取得土地后建成毛坯房需2年時(shí)間，市場(chǎng)上類似建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1100元/┫，專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的6%，

　　管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用之和的3%，上述三項(xiàng)費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入;毛坯房建成時(shí)的銷售價(jià)格為8000元/┫。由毛坯房裝修成精裝修公寓需半年時(shí)間，裝修及其專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用等為800元/┫;精裝修公寓售價(jià)為10000元/┫。公寓裝修完成時(shí)，一次性購置相關(guān)設(shè)施設(shè)備后，可作為賓館投入正常經(jīng)營(yíng)，購置設(shè)施設(shè)備費(fèi)用為200元/┫;預(yù)計(jì)賓館正常經(jīng)營(yíng)的年凈收益為5100萬元，報(bào)酬率為10%。同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的3%和6%，銷售費(fèi)用在毛坯房、精裝修公寓或賓館建成前半年內(nèi)均勻投入，銷售于建成時(shí)即售完，購買土地的契稅為地價(jià)的4%，折現(xiàn)率為12%。請(qǐng)根據(jù)上述資料比較不同開發(fā)方式下的土地價(jià)值大小，并判斷該宗土地的合理價(jià)值。