房地產(chǎn)估價師案例分析考試答疑精選(3)

更新時間：2010-02-04 10:18:27 來源：|0

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　　史老師好：

　　我在聽你的09年課程案例分析課件，你在講第一章第八講中這段課件，你說土地的投資利息和開發(fā)利潤計算重了，那與本例中什么地方計算的重復(fù)我不太明白請指教。

　　以下是課件的片段：

　　==================================================================

　　6.投資利息

　　利率按年貸款利率6.03%計算。類似于估價對象的正常建造期為2年，其中土地開發(fā)期為0.5年、建設(shè)期1.5年。各項(xiàng)費(fèi)用均勻投入，則投資利息為：

　　土地投資利息：5302×[(1+6.03%)0.5/2+1.5-1]=658.70元/┫

　　建筑物投資利息：2336.40×[(1+6.03%)1.5/2-1]=104.89元/┫

　　投資利息：658.70+104.89=763.59元/┫

　　7.開發(fā)利潤

　　根據(jù)北京市同類房地產(chǎn)投資的平均利潤率水平狀況，估價對象的實(shí)際情況，設(shè)定估價對象整個建設(shè)周期的客觀開發(fā)利潤，以上述土地使用權(quán)價格、建安工程費(fèi)、紅線內(nèi)外市政工程費(fèi)、專業(yè)人士費(fèi)及管理費(fèi)之和為基數(shù)，成本利潤率取10.00%，則開發(fā)利潤為：

　　土地開發(fā)利潤：5302×10.00%=530.20元/┫

　　建筑物開發(fā)利潤：2336.40×10.00%=233.64元/┫

　　開發(fā)利潤：530.20+233.64=763.84元/┫

　　回答：

　　你好，在用成本法計算時，1、土地使用權(quán)價格的計算結(jié)果5302元每平方米是土地成本而不是土地取得成本，土地成本=土地取得成本+土地開發(fā)成本，因此，在后續(xù)成本法計算中，投資利息和投資利潤計算基數(shù)中不應(yīng)再計算土地的投資利息和投資利潤了，否則就重復(fù)了;換句話說，土地的投資利息和投資利潤已包含在5302元每平方米中了，你明白了嗎，史

　　另外，請下次提問時換種方式好嗎，如09案例教材31-32頁中關(guān)于土地的投資利息和開發(fā)利潤計算重復(fù)。。。。。，直接定位在教材中某一頁的提問方式能大大節(jié)省老師查找你們問題的時間，謝謝合作!

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