一、大綱要求：

　　考試目的：測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)成本法的基本原理、具體運(yùn)用的掌握程度。

　　考試基本要求：

　　掌握：重新購(gòu)建價(jià)格的概念、求取思路、求取方式、求取方法，建筑物折舊的概念、原因和求取方法。

　　熟悉：成本法的概念、理論依據(jù)、適用對(duì)象、適用條件、操作步驟，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成及各構(gòu)成部分的測(cè)算，成本法的基本公式。

　　了解：商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格構(gòu)成、農(nóng)地征收和城市房屋拆遷費(fèi)用、房屋折舊和房屋完損等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定。

　　要點(diǎn)說明：(略)

　　二、內(nèi)容講解：

　　5.5.2.2　市場(chǎng)提取法

　　市場(chǎng)提取法(market extractionmethod)是利用與估價(jià)對(duì)象建筑物具有類似折舊程度的可比實(shí)例來求取估價(jià)對(duì)象建筑物折舊的方法。在假設(shè)建筑物殘值率為零的情況下，該方法求取建筑物折舊的步驟和主要內(nèi)容如下：

　　(1)大量搜集交易實(shí)例。

　　(2)從交易實(shí)例中選取三個(gè)以上與估價(jià)對(duì)象建筑物具有類似折舊程度的可比實(shí)例。

　　(3)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行付款方式、交易情況等有關(guān)換算、修正和調(diào)整。

　　(4)求取可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的土地價(jià)值，將可比實(shí)例的成交價(jià)格減去該土地價(jià)值得出建筑物的折舊后價(jià)值。

　　(5)求取可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格，將該建筑物重新購(gòu)建價(jià)格減去建筑物折舊后價(jià)值得出建筑物折舊。

　　(6)將可比實(shí)例的建筑物折舊除以建筑物重新購(gòu)建價(jià)格轉(zhuǎn)換為折舊率。如果可比實(shí)例的經(jīng)過年數(shù)與估價(jià)對(duì)象的經(jīng)過年數(shù)相近，求出的各可比實(shí)例折舊率的范圍較窄，則可將可比實(shí)例折舊率調(diào)整為適合估價(jià)對(duì)象的折舊率。

　　如果各可比實(shí)例的經(jīng)過年數(shù)、區(qū)位、維修養(yǎng)護(hù)程度等之間有差異，求出的各可比實(shí)例折舊率的范圍較寬，則應(yīng)將每個(gè)可比實(shí)例的折舊率除以其經(jīng)過年數(shù)轉(zhuǎn)換為年折舊率，然后將年折舊率的范圍調(diào)整為適合估價(jià)對(duì)象的年折舊率。

　　(7)將估價(jià)對(duì)象建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格乘以折舊率，或者乘以年折舊率再乘以其經(jīng)過年數(shù)，便可求出估價(jià)對(duì)象建筑物的折舊。

　　利用市場(chǎng)提取法求出的年折舊率，還可以求取年限法所需要的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命。

　　5.5.2.3　分解法

　　分解法(breakdownmethod)是對(duì)建筑物各種類型的折舊分別予以分析和測(cè)定，然后加總來求取建筑物折舊的方法。它是求取建筑物折舊最詳細(xì)、最復(fù)雜的一種方法。

　　分解法認(rèn)為各種類型的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，應(yīng)根據(jù)各自的具體情況分別采用適當(dāng)?shù)姆椒▉砉浪恪Ｔ摲椒ㄇ笕〗ㄖ镎叟f的步驟是：①求取物質(zhì)折舊。這是將物質(zhì)折舊分解為各個(gè)項(xiàng)目，分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。②求取功能折舊。這是將功能折舊分解為各個(gè)項(xiàng)目，分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。③求取經(jīng)濟(jì)折舊。這是將經(jīng)濟(jì)折舊分為不同情況，分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。④求取建筑物的折舊總額。這是將上述求取的所有折舊額相加得到建筑物的折舊總額。

　　(1)物質(zhì)折舊的求取方法物質(zhì)折舊的求取過程和方法如下;

　　1)將物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目?jī)深?。修?fù)是指恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預(yù)計(jì)修復(fù)所必需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額的，是可修復(fù)的，即修復(fù)所必需的費(fèi)用≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值-修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值反之，是不可修復(fù)的。

　　2)對(duì)于可修復(fù)項(xiàng)目，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況下所必需的費(fèi)用作為折舊額。

　　3)對(duì)于不可修復(fù)項(xiàng)目，根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，將其分為短壽命項(xiàng)目和長(zhǎng)壽命項(xiàng)目?jī)深悺６虊勖?xiàng)目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們?cè)诮ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命期間遲早需要更換，甚至可能更換多次。長(zhǎng)壽命項(xiàng)目是剩余使用壽命等于或長(zhǎng)于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們?cè)诮ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命期間是不需要更換的。在實(shí)際中，短壽命項(xiàng)目與長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的劃分，一般是在其壽命是否短于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的基礎(chǔ)上作出的，例如，基礎(chǔ)、墻體、屋頂、門窗、管網(wǎng)、電梯、空調(diào)、衛(wèi)生設(shè)備、裝飾裝修等的壽命是不同的。

　　短壽命項(xiàng)目分別根據(jù)各自的重新購(gòu)建價(jià)格(通常為市場(chǎng)價(jià)格、運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)等之和)、壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余使用壽命，采用年限法計(jì)算折舊額。

　　長(zhǎng)壽命項(xiàng)目是合在一起，根據(jù)建筑物重新購(gòu)建價(jià)格減去可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用和各短壽命項(xiàng)目的重新購(gòu)建價(jià)格后的余額、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，采用年限法計(jì)算折舊額。

　　4)將可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用、短壽命項(xiàng)目的折舊額、長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額相加，即為物質(zhì)折舊額。

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