第八章　收益法

　　第一節(jié)　收益法概述

　　一、收益法含義，收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。收益法又分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價對象的價值。求得的價格稱為收益價格。

　　二、收益法的理論依據(jù)，收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值高低主要取決于下列3個因素：①未來凈收益的大小――未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低;②獲得凈收益的可靠性――獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低;③獲得凈收益期限的長短――獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。

　　三、收益法適用的對象和條件，收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。收益法適用的條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化。

　　四、收益法的操作步驟，運(yùn)用收益法估價一般分為下列4個步驟：①搜集并驗(yàn)證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似房地產(chǎn)收入、費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料;②預(yù)測估價對象的未來收益(如凈收益);③求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù);④選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價格。

　　第二節(jié)　報(bào)酬資本化法的公式

　　一、報(bào)酬資本化法最一般公式，

　　V=A1/(1+Y1)+A2/[(1+Y1)*(1+Y2)]+A3/[(1+Y1)*(1+Y2)*(1+Y3)]+…+An/[(1+Y1)*(1+Y2)…*(1+Yn)]，酬資本化法公式均是假設(shè)凈收益相對于估價時點(diǎn)發(fā)生在期末。實(shí)際估價中如果凈收益發(fā)生的時間相對于估價時點(diǎn)不是在期末，例如在期初或期中，則應(yīng)對凈收益或者對公式做相應(yīng)調(diào)整。例如，凈收益發(fā)生在年初為A初，則將其轉(zhuǎn)換為發(fā)生在年末的公式為：

　　A末=A初(1+Y)

　　二、凈收益每年不變的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無限年。收益年限為有限年的公式：V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]，收益年限為無限年的公式 ：V=A/Y

　　凈收益每年不變公式的作用，凈收益每年不變的公式除了可以用于計(jì)算價格，還有許多其他作用：①用于不同使用年限(如不同土地使用年限)或不同收益年限(以下簡稱不同年限)價格之間的換算，若已知V50，求V∞、V40如下：V=V50/K50，V50=V∞*V50，V40=V50*K40/K50;②用于比較不同年限價格的高低，要比較兩宗房地產(chǎn)價格的高低，如果該兩宗房地產(chǎn)的年限不同，直接比較是不妥的。如果要比較，則需要將它們先轉(zhuǎn)換成相同年限下(如年限為∞的)價格;③用于市場法中因年限不同進(jìn)行的價格調(diào)整。對于市場法中因可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)的年限不同而需要對價格進(jìn)行調(diào)整是特別有用的。在市場法中，可比實(shí)例房地產(chǎn)的年限可能與估價對象房地產(chǎn)的年限不同，因此需要對可比實(shí)例價格進(jìn)行調(diào)整，使其成為與估價對象相同年限下的價格，公式就是如V45=V50*K45/K50，意思是把50年基準(zhǔn)地價轉(zhuǎn)換為45年的基準(zhǔn)地價。

　　三、凈收益在前若干年有變化的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無限年。

　　1、普遍公式

　　2、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無限年。收益年限為有限年的公式：V=(A/Y+b/Y2)*[1-1/(1+Y)n]-b/Y*n/(1+Y)n 收益年限為無限年的公式：V=A/Y+b/Y2 。凈收益按一定數(shù)額遞減的公式只有有限年一種，公式為：V=(A/Y-b/Y2)*[1-1/(1+Y)n]+b/Y*n/(1+Y)n，不存在有限年公式因?yàn)楫?dāng)收益小于0時，任何一個經(jīng)濟(jì)人就不會再經(jīng)營下去，年限公式為：A-(n-1)b=0得出n=A/b+1.

　　3、凈收益按一定比率遞增的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無限年。收益年限為有限年的公式：V=A/(Y-g)*{1-[(1+g)/(1+Y)]n}。收益年限為無限年的公式：V=A/(Y-g)。凈收益按一定比率遞減的公式，收益年限為有限年的公式： V=A/(Y+g)*{1-[(1-g)/(1+Y)]n}。收益年限為無限年的公式：V=A/(Y+g)。

　　凈收益為有效毛收入減運(yùn)營費(fèi)用。如果有效毛收入與運(yùn)營費(fèi)用逐年遞增或遞減的比率不等，也可以利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計(jì)算估價對象的收益價格。

　　4、預(yù)知未來若干年后的價格的公式，V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]+Vt/(1+Y)n ,Vt是預(yù)知的未來若干年后的價格，公式的作用一是適用于房地產(chǎn)目前的價格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預(yù)測其未來的價格或未來價格相對于當(dāng)前價格的變化率時，特別是在某地區(qū)將會出現(xiàn)較大改觀或房地產(chǎn)市場行情預(yù)計(jì)有較大變化的情況下;二是對于收益年限較長的房地產(chǎn)，有時不是按其收益年限來估價，而是先確定一個合理的持有期，然后預(yù)測持有期間的凈收益和持有期末的價值，再將它們折算為現(xiàn)值。

　　第三節(jié)　凈收益的求取

　　運(yùn)用收益法估價(無論是報(bào)酬資本化法還是直接資本化法)，需要預(yù)測估價對象的未來收益?？捎糜谑找娣ㄖ修D(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有4種：①潛在毛收入②有效毛收入③凈運(yùn)營收益④稅前現(xiàn)金流量。稅前現(xiàn)金流量是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額。

　　一、凈收益測算的基本原理，收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營業(yè)兩種。據(jù)此，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益二是基于營業(yè)收入測算凈收益前一種情況下的收益法被稱為投資法，后一種情況下的收益法被稱為利潤法。租賃收入測算凈收益的收益法是收益法的典型形式。

　　基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛收入一空置等造成的收入損失一運(yùn)營費(fèi)用=有效毛收入一運(yùn)營費(fèi)用。運(yùn)營費(fèi)用與會計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，是從估價角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。對于壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件設(shè)備裝飾裝修等的折舊費(fèi)應(yīng)包含在運(yùn)營費(fèi)用中，會計(jì)上的折舊額是指建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用如果能大大提高房地產(chǎn)的價值，則屬于假設(shè)開發(fā)法估價的范圍。收益法估價是假設(shè)房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用與其所帶來的房地產(chǎn)價值增加額相當(dāng)，兩者相抵消，因此不將它作為運(yùn)營費(fèi)用的一部分。

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