2003年6月13日中國人民銀行頒布的《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》(121號文)，對房地產市場原有的融資模式進行了釜底抽薪般的打擊，原來10%～20%的自有資金就能啟動的項目，如今要到30%～40%才能啟動了，這對房地產企業(yè)的資金鏈形成了巨大的壓力。同時，要求土地出讓金必須在短時間內繳清，原來付了首期就能隨著項目進度逐步還款的模式徹底被打破。而近日，國務院發(fā)出通知，將包括房地產在內的四行業(yè)固定資產投資項目資本金比例提高到35%及以上，這意味著房貸難度在121文件要求30%自有資金的基礎上，又緊了一步。這對于主要依靠項目貸款和期房銷售回款來維持項目運作的發(fā)展商來說是一個最為嚴峻的考驗，而這些發(fā)展商必須尋求其他資金融通方式，房地產投資基金的出現(xiàn)為房地產企業(yè)提供了一條全新的融資渠道。

　　房地產投資基金(RealEstateInvestmentTrust，簡稱REIT)，在中國香港譯為“房地產基金”，在我國中國臺灣和日本則譯為“不動產投資信托”[1]，是產業(yè)投資基金的一種，以房地產業(yè)為投資對象，實行多元化投資策略，在房地產的開發(fā)、經營、銷售等價值鏈的不同環(huán)節(jié)，及在不同的房地產公司與項目中進行投資，具有籌集資金的靈活性和廣泛性，具備老師經營、組合投資、分散風險、流動性高、品種多等優(yōu)點。

　　1　海外房地產基金種類

　　在海外，房地產基金已經是一個發(fā)展了數(shù)十年、非常成熟的行業(yè)。從政策環(huán)境、金融環(huán)境、市場環(huán)境等多方面都非常穩(wěn)定，因此操作運營方式也就形成了一套很有效而穩(wěn)定的模式。

　　一般來講，國外房地產基金可以分為私募和上市。上市的房地產基金可以在市場上隨時買進賣出，沒有期限。而私募的房地產基金一般來講都是年期比較長，平均在8年左右。在基金期限到的時候就要把基金手上的所有的資產變現(xiàn)，把收益全部派發(fā)給投資者，基金解散。

　　國外的房地產基金成立的目的都是比較明確，投資政策與投資的對象都會有清楚的界定，而且范圍很窄。比如說有些基金只投資在酒店或者是高檔的辦公樓或者是只會選擇某種類型的購物商場作為投資組合。從投資類型來講，一般分為：

　　1)投資在開發(fā)項目或者是開發(fā)企業(yè)―追求開發(fā)周期所帶來的高風險高回報，其中包括了參與土地一級開發(fā)和項目開發(fā)，從前期開始介入。如新加坡政府投資公司(GIC)、摩根斯坦利(MorganStanley)、德意志銀行(DeutscheBank)、荷蘭ING、澳大利亞麥格理銀行(MacquarieBank)。

　　2)投資在經營性的項目或者是投資/控股公司―追求相對穩(wěn)定回報的租金收入。通過購買有穩(wěn)定租戶成熟物業(yè)，長期持有物業(yè)收租盈利，不介入前期開發(fā)。美國國際集團(AIG)、Ro damcaAsia、新加坡政府投資公司(GIC)、新加坡騰飛基金(Ascen das)。首選北京、上海，有成功經驗后選擇廣州、深圳，開始進入經濟發(fā)達二線城市，如蘇州、寧波、杭州、天津、大連等。投資物業(yè)類型：有穩(wěn)定租戶的成熟商用物業(yè)。

　　3)投資在不良的房地產資產―發(fā)行ABS(Asset-backedSe curitization)，追求把不良資產處置、包裝轉售或打包證券化的收益，加速不良資產處置速度。通過收購不良資產，將其證券化，打包處置，變現(xiàn)盈利。高盛(GoldmanSachs)、萊曼兄弟(LehmanBrother)、摩根斯坦利(MorganStanley)。ABS即以資產支持的證券化。具體來說，它是指以目標項目所擁有的資產為基礎，以該項目資產的未來收益為保證，通過在國際資本市場發(fā)行高檔債券來籌集資金的一種項目證券融資方式。ABS方式的目的在于，通過其特有的提高信用等級方式，使原本信用等級較低的項目照樣可以進入國際高檔證券市場，利用該市場信用等級高、債券安全性和流動性高、債券利率低的特點，大幅度降低發(fā)行債券籌集資金的成本。

　　4)投資在房地產項目的抵押貸款資產―追求固定的利息收入。以房地債權投資方式來投到中國的房地產貸款方面，現(xiàn)在在國內還沒有先例。這可能是由于國內的按揭市場還有一些法律障礙例如處置抵押物的問題還沒有成熟。同時按揭證券化市場也沒有開始，做成了收購了房地產貸款資產的基金出路有很大的局限。

　　從投資的方式來說，以第1、2種投資在開發(fā)項目和經營性項目時，基金會采取直接投資的方式，直接投在企業(yè)或者項目上。但在股權比例方面，一般來講，基金都會依賴開發(fā)項目原來的經營者來操盤，因此基金一般只占少數(shù)股權。而經營性項目的股權結構會比較有彈性。

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