一、地產(chǎn)項目轉讓的概念和目前業(yè)界趨勢

　　近期以來，房地產(chǎn)項目轉讓的一個趨勢是，不是一兩塊地的轉讓，而是整個項目公司出手。一般來說，房地產(chǎn)項目公司是指專為開發(fā)特定的房地產(chǎn)項目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司。目前，無論國家還是地方，對房地產(chǎn)項目公司均無系統(tǒng)或專項規(guī)定，但實際上登記注冊的房地產(chǎn)項目公司早已大量存在。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，投資者發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目公司可以合理地規(guī)避市場及法律上的某些風險，因此出現(xiàn)了大量事實上的項目公司即開發(fā)一個項目成立一個公司，項目彼此互不影響。

　　目前對房地產(chǎn)項目公司的收購實質上仍為廣義的土地使用權轉讓，或為土地使用權的直接轉讓，或為在建工程轉讓，或為房地產(chǎn)項目轉讓。投資者之所以越來越多地選擇房地產(chǎn)項目公司收購方式來進行土地使用權或房地產(chǎn)項目或在建工程轉讓，關鍵在于房地產(chǎn)公司收購相對于土地使用權直接轉讓、房地產(chǎn)項目轉讓和在建工程轉讓具有以下優(yōu)點：

　　一是手續(xù)簡單。對房地產(chǎn)項目公司收購只要簽訂股權轉讓協(xié)議并按規(guī)定辦理股權轉讓的變更登記手續(xù)(外商投資企業(yè)還應辦理股權轉讓的審批手續(xù))即可控制、管理整個項目，而土地使用權或項目或在建工程的轉讓卻涉及到土地使用權的過戶及建設手續(xù)的更名等手續(xù)，不僅合同內容復雜，而且手續(xù)復雜。

　　二是費用節(jié)省。土地使用權或項目或在建工程的轉讓與房地產(chǎn)項目公司收購相比，前者需多交相當于成交金額3%的契稅和一筆交易手續(xù)費，顯然通過收購房地產(chǎn)項目公司方式可以降低開發(fā)成本。

　　三是開發(fā)快捷。由于房地產(chǎn)項目公司收購一旦辦妥股權轉讓手續(xù)，投資者即可投入資金進行后續(xù)開發(fā)建設，對于境外投資者及境內非房地產(chǎn)企業(yè)投資者而言，無需再另行成立房地產(chǎn)公司。

　　以房地產(chǎn)項目公司收購方式轉讓項目或土地使用權的不利之處在于，債務風險難以控制，如是否對外提供過保證擔保的風險以及是否對外簽有已構成違約合同的風險等等。因此收購者務必要對所收購公司在收購之前的債權債務有一個清楚的了解，具體可通過委托審計來查清公司的資產(chǎn)負債。如以土地使用權或項目或在建工程的價值作為項目公司收購價，則務必約定項目公司在收購前的一切債權債務均要由原股東負責清理、承擔，并應提供相應的有效擔?；蛄粝乱欢ū壤霓D讓金作為保證金等。

　　二、轉讓的條件和手續(xù)中的法律問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目，一般是指已經(jīng)批準立項，取得完備的土地使用權證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的“三通一平”和勘探、設計等基礎工作，經(jīng)過報建批準，取得施工許可證，具備開工條件的建設工程項目。房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓，是指權利人將其擁有的建設工程項目出賣給受讓人，雙方就轉受讓該建設項目確立權利、義務關系的民事行為。

　　在我國的房地產(chǎn)管理法中無明確的房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓的規(guī)定，但根據(jù)1998年7月20日施行的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十條、第二十一條規(guī)定，“轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件”，“轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案?！笨梢姡康禺a(chǎn)開發(fā)項目的轉讓實質上仍是土地使用權的轉讓，但又與土地使用權的直接轉讓有所不同，主要體現(xiàn)在轉讓范圍、轉讓價值及轉讓權利義務等方面，最主要的不同在于項目轉讓不僅轉讓了土地使用權，而且轉讓了與使用土地有關各項政府批準文件所產(chǎn)生的各種權益和相關義務。

　　綜合有關法律規(guī)定及最高人民法院的有關司法解釋，房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉讓應具備以下條件：

　　(1)轉受讓方應具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格(但受讓方受讓項目后作自用情形的除外);

　　(2)轉讓方已取得項目所在地塊的建設用地批準證書或房地產(chǎn)權證;

　　(3)轉讓方持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證;

　　(4)項目土地使用權為出讓取得的，房屋建設應達到開發(fā)投資額的百分之二十五以上。

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