六、房地產(chǎn)抵押的效力

　　抵押權(quán)為價值權(quán)而非實體權(quán)。設定抵押權(quán)后，并不轉(zhuǎn)移抵押權(quán)人對抵押物的占有。抵押權(quán)成立后，房地產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于抵押人，抵押人仍可以對抵押物行使占有，使用、收益、處分的權(quán)利。抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)的，應當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況。抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應的擔保;抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物時，轉(zhuǎn)讓所得的價款，應當向抵押權(quán)人提前清償所擔保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

　　房地產(chǎn)抵押關(guān)系存續(xù)期間，房地產(chǎn)抵押人應當維護抵押房地產(chǎn)的安全完好，抵押權(quán)人發(fā)現(xiàn)抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當?shù)膿?。抵押人對抵押物價值減少無過錯的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔保。抵押物價值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔保。

　　例題：下列關(guān)于抵押的效力，說法正確的是( )。

　　A、抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)的，應當通知抵押權(quán)人

　　B、抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)的，不用通知抵押權(quán)人

　　C.抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)的，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為有效

　　D.房地產(chǎn)抵押關(guān)系存續(xù)期間，抵押權(quán)人發(fā)現(xiàn)抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，無權(quán)要求抵押人停止其行為。

　　答案：A

　　解析：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)的，應當通知抵押權(quán)人;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效;抵押權(quán)人發(fā)現(xiàn)抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，有權(quán)要求抵押人停止其行為。

　　七、房地產(chǎn)抵押的受償

　　抵押是一種民事法律關(guān)系，抵押權(quán)人與抵押人在法律上有平等的法律地位。這就決定了抵押必須在雙方自愿的原則上進行，并應符合《民法通則》、《擔保法》規(guī)定的平等、自愿、等價、有償?shù)囊话阍瓌t。抵押合同屬于擔保合同，依照主合同履行債務是債務人的義務。房地產(chǎn)抵押合同一經(jīng)簽訂，簽約雙方應當嚴格執(zhí)行，債務履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議折價或者以抵押物拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。

　　同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照抵押登記的先后順序清償。

　　依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定：未作評估的，參照市價確定，并應當征詢當事人的意見。人民法院確定保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價格或者市價的80%;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押人未按合同規(guī)定履行償還債務義務的，依照法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)解除抵押合同，拍賣抵押物，并用拍賣所得價款，優(yōu)先得到補償，而不使自己的權(quán)利受到侵害。

　　對于設定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

　　房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。此外，根據(jù)《最高人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。

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　　抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產(chǎn)。

　　例題1：人民法院對經(jīng)估價機構(gòu)估價的抵押物拍賣的，拍賣保留價由() 參照評估價確定。(2005年試題)

　　A.人民法院

　　B.估價機構(gòu)

　　C.拍賣師

　　D.競買人

　　答案：A

　　解析：依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定：未作評估的，參照市價確定，并應當征詢當事人的意見。

　　例題2：如果抵押房地產(chǎn)是抵押人所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院不得拍賣、變賣或者抵債。( ) (2005年試題)

　　答案：√解析：根據(jù)《最高人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。

　　例題3：下列關(guān)于抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)的表述中，正確的有()。(2005年試題)――《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》試題

　　A.抵押人到期未償還債務的

　　B.抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)

　　C.抵押人死亡，其合法繼承人拒絕履行到期債務的

　　D.抵押人擅自在抵押房地產(chǎn)范圍內(nèi)新增房屋的

　　E.未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人擅自將房地產(chǎn)抵押后的價值余額進行再次抵押的

　　答案：ABC

　　解析：根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第40條規(guī)定，DE兩項不正確。

　　例題4：下列關(guān)于抵押的表述中，不正確的是( )。(2004年試題)

　　A.抵押權(quán)人必須是債權(quán)人，而抵押人未必是債務人

　　B.在建工程抵押時，登記機關(guān)不得核發(fā)《房屋他項權(quán)證》

　　C.因室內(nèi)電線老化引發(fā)火災致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供擔?；蛘咴黾訐Ｒ詮浹a不足

　　D.抵押人一旦死亡即意味著要處分抵押的房地產(chǎn)

　　答案：D

　　解析：根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第四十條規(guī)定，抵押人一旦死亡，如果其合法繼承人、受遺贈人履行到期債務的，就不一定意味著要處分抵押的房地產(chǎn)。