2.4 房地產市場的運行規(guī)律

　　2.4.1 房地產空間市場與房地產資產市場

　　房地產市場也存在空間市場和資產市場這兩個層面。

　　2.4.1.1 房地產空間市場

　　在房地產空間市場上，房地產為家庭和企業(yè)提供生活和生產的空間。對于企業(yè)，空間是生產要素之一;對于家庭，空間是其消費的商品之一?？臻g市場上的需求者是需要使用房地產空間的家庭和企業(yè)，供給則來源于房地產資產市場，即目前所存在的房地產資產的數(shù)量。

　　2.4.1.2 房地產資產市場

　　在房地產資產市場上，房地產被當作一種資產被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益。投資收益包含兩部分，一是在擁有房地產期間內每單位時間(例如每年)所獲得的租金(或等效租金)，二是在轉售時所實現(xiàn)的增值收益。為獲得房地產所帶來的投資收益，必須擁有房地產，這一點與空間市場是不同的。房地產資產市場中的需求者是希望通過擁有房地產而獲取收益的家庭和機構投資者，新增供給的來源則是新建的建筑物數(shù)量。

　　2.4.1.3 房地產空間市場和資產市場之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)

　　房地產空間市場和資產市場是緊密聯(lián)系在一起的。空間市場的供求關系決定了房地產租金的水平，該租金水平同時決定了房地產資產的收益率，從而影響資產市場中的需求;同時，空間市場上的供給又是由資產市場決定的。

　　房地產市場存在著一種均衡狀態(tài)，在這個狀態(tài)下，租金和價格都不發(fā)生變化，價格與重置成本相同，新增量和折舊量相等，房地產資產存量保持不變。這種均衡狀態(tài)是轉瞬即逝的，在大部分時間上市場都處于一種不均衡酌狀態(tài)中，但總是在向均衡狀態(tài)回復，圍繞均衡狀態(tài)進行上下波動。

　　2.4.2 房地產市場的周期循環(huán)

　　2.4.2.1 房地產周期循環(huán)的定義

　　房地產周期循環(huán)是指房地產業(yè)活動或其投入與產出有相當?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復發(fā)生。

　　2.4.2.2 房地產周期循環(huán)的原因

　　影響房地產周期循環(huán)的主要原因包括：影響供需的主要因素，其中以金融相關因素的變動最為關鍵;市場信息的不充分、從供需兩方面調整不均衡的時間落差(time―lag，簡稱“時差”);生產者與消費者的心理因素，如追漲不追跌、一窩蜂的投機或非理性預期;政策影響，如容積率控制、農地征用控制;政治沖擊，如社會政治動蕩;制度因素，如預售制度的期貨效應、中介與估價制度的健全程度等;生產時間落差、季節(jié)性調整、總體經濟形勢等。

　　2.4.2.3 傳統(tǒng)房地產周期理論的主要內容

　　傳統(tǒng)房地產周期理論的主要內容包括：在市場供求平衡的前提下，房地產市場會正常運作，且這種平衡性會持續(xù)一定的時期;在此時期內，投入房地產市場的資金的利潤預期保持不變，投資者具有自我調節(jié)投資量的能力。房地產市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性，且不同周期之間的時間差異和投資回報差異微乎其微。

　　根據(jù)傳統(tǒng)房地產周期理論，房地產市場的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。在每一個運行周期中，均經過擴張、緩慢、蕭條、調節(jié)、復蘇和再次擴張的過程。具體包括的階段是：確認對新人住空間的需求，促使新建筑產生;受到新建筑的刺激而導致經濟擴張;經濟的持續(xù)擴張進一步刺激新建筑;新建筑超過空間需求;導致超額建筑;調整，因需求減少而導致新建筑活動劇烈減緩;復蘇，需求開始增加而消化已有超額建筑;回復到空間市場供需均衡狀況;經濟的持續(xù)擴張導致對新建筑需求的增加;確認對新人住空間的需求，促使新建筑產生。

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