2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試大綱《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》第十章
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第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理
第十章物業(yè)資產(chǎn)管理
考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等概念及工作內(nèi)容以及收益性物業(yè)租金確定和費(fèi)用測算方法的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵
一、物業(yè)管理
二、設(shè)施管理
三、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
四、房地產(chǎn)組合投資管理
第二節(jié)物業(yè)管理的內(nèi)容
一、制定物業(yè)管理計(jì)劃
?。ㄒ唬┐_立目標(biāo)
（二）檢查物業(yè)質(zhì)量狀況
?。ㄈ┬纬勺饨鸱桨负统鲎獠呗?/P>
（四）提出預(yù)算（包括管理費(fèi)）
?。ㄎ澹┖炗單飿I(yè)服務(wù)合同
（六）物業(yè)管理記錄和控制
二、加強(qiáng)市場宣傳
三、制定租金收取辦法
四、物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)
五、安全保衛(wèi)
六、協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系
七、進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制
第三節(jié)寫字樓物業(yè)管理
一、寫字樓的分類
（一）甲級寫字樓
?。ǘ┮壹墝懽謽?/P>
?。ㄈ┍墝懽謽?/P>
二、寫字樓分類過程中要考慮的因素
?。ㄒ唬┪恢?/P>
（二）交通方便性
?。ㄈ┞曂蛐蜗?/P>
?。ㄋ模┙ㄖ问?/P>
?。ㄎ澹┐筇?/P>
?。╇娞?/P>
?。ㄆ撸┳呃?/P>
?。ò耍懽謽鞘覂?nèi)空間布置
（九）為租戶提供的服務(wù)
?。ㄊ┙ㄖO(shè)備系統(tǒng)
（十一）物業(yè)管理水平
?。ㄊ┳鈶纛愋?/P>
三、寫字樓租戶的選擇
（一）商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況
?。ǘ┧杳娣e大小
1．可能面積的組合
2．尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)
3．尋租者將來擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃
（三）需要提供的物業(yè)管理服務(wù)
四、寫字樓租金的確定
?。ㄒ唬┯?jì)算可出租或可使用面積
?。ǘ┗A(chǔ)租金與市場租金
（三）出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修
五、寫字樓的租約與租約談判
（一）租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款
?。ǘ┱圩寖?yōu)惠和租戶權(quán)利的授予
第四節(jié)零售商業(yè)物業(yè)管理
一、零售商業(yè)物業(yè)分析
?。ㄒ唬┝闶凵虡I(yè)物業(yè)的分類
1．市級購物中心
2．地區(qū)購物商場
3．居住區(qū)商場
4．鄰里服務(wù)性商店
5．特色商店
?。ǘ┝闶凵虡I(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析
（三）特色、位置和停車
二、零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇
?。ㄒ唬┞曌u(yù)
?。ǘ┴?cái)務(wù)能力
（三）組合與位置分配
?。ㄋ模┬枰姆?wù)
三、零售商業(yè)物業(yè)的租金
?。ㄒ唬┗A(chǔ)租金
?。ǘ┌俜直茸饨?/P>
?。ㄈ┐沾U費(fèi)用和凈租約
?。ㄋ模┳饨鸬恼{(diào)整
四、零售商業(yè)物業(yè)的租約
?。ㄒ唬╆P(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途
?。ǘ┫拗平?jīng)營內(nèi)容相似的租戶
?。ㄈ┫拗谱鈶粼谝欢ǖ赜蚍秶鷥?nèi)重復(fù)設(shè)店
?。ㄋ模I業(yè)時(shí)間
（五）公用面積的維護(hù)
?。V告、標(biāo)志和圖形
?。ㄆ撸┱圩寖?yōu)惠
（八）其他條款
五、零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作
第五節(jié)物業(yè)管理費(fèi)用的測算與財(cái)務(wù)報(bào)告
一、收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估
?。ㄒ唬┈F(xiàn)金流
1．潛在毛租金收入
2．空置和收租損失
3．其他收入
4．有效毛收入
5．經(jīng)營費(fèi)用
6．凈經(jīng)營收入
7．抵押貸款還本付息
8．現(xiàn)金流
（二）相關(guān)問題分析
1．物業(yè)估價(jià)
2．準(zhǔn)備金和保證金基金
3．所得稅
二、收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營費(fèi)用
（一）人工費(fèi)
?。ǘ┕苍O(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)
1．維修和保養(yǎng)費(fèi)
2．室內(nèi)裝修費(fèi)
3．生活用水和污水排放
4．能源費(fèi)
5．康樂設(shè)施費(fèi)
6．雜項(xiàng)費(fèi)用
?。ㄈ┚G化養(yǎng)護(hù)費(fèi)
?。ㄋ模┣鍧嵭l(wèi)生費(fèi)
（五）保安費(fèi)用
?。┺k公費(fèi)
（七）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)
?。ò耍┎豢深A(yù)見費(fèi)
?。ň牛┍ｋU(xiǎn)費(fèi)
?。ㄊ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)管理費(fèi)和利潤
?。ㄊ唬┓ǘǘ愘M(fèi)
?。ㄊ┓慨a(chǎn)稅
三、收益性物業(yè)管理中的預(yù)算
（一）年度運(yùn)營預(yù)算
?。ǘ┵Y本支出預(yù)算
（三）長期預(yù)算
四、收益性物業(yè)財(cái)務(wù)收支報(bào)告
考試要求
1．掌握物業(yè)管理
2．熟悉設(shè)施管理
3．熟悉房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
4．了解房地產(chǎn)組合投資管理
5．掌握制定物業(yè)管理計(jì)劃
6．熟悉加強(qiáng)市場宣傳
7．掌握制定租金收取辦法
8．了解物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)
9．了解安全保衛(wèi)
10．了解協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系
11．了解進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制
12．掌握寫字樓的分類
13．熟悉寫字樓分類過程中要考慮的因素
14．熟悉寫字樓租戶的選擇
15．掌握寫字樓租金的確定
16．了解寫字樓物業(yè)的租約與租約談判
17．掌握零售商業(yè)物業(yè)分析
18．熟悉零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇
19．掌握零售商業(yè)物業(yè)的租金
20．了解零售商業(yè)物業(yè)的租約
21．了解零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作
22．掌握收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估
23．掌握收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營費(fèi)用
24．熟悉收益性物業(yè)管理中的預(yù)算
25．熟悉收益性物業(yè)財(cái)務(wù)收支報(bào)告
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