二、從權(quán)益角度來(lái)看，估價(jià)對(duì)象主要有：

　　(1)“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)(這里的“干凈”的意思是指該房地產(chǎn)的手續(xù)完備、產(chǎn)權(quán)明確且未租賃或者未設(shè)有抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)或其他任何形式的他項(xiàng)權(quán)利，下同);

　　(2)“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn);

　　(3)“干凈”的房屋所有權(quán)和農(nóng)民集體所有土地的房地產(chǎn);

　　(4)部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn);

　　(5)共有的房地產(chǎn);

　　(6)有租約限制的房地產(chǎn);

　　(7)設(shè)定了抵押權(quán)的房地產(chǎn)(即已抵押的房地產(chǎn)。抵押人在通知抵押權(quán)人并告知受讓人的情況下，可以將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人。抵押人將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的，不影響抵押權(quán)，受讓人處于抵押人的地位);

　　(8)設(shè)定了典權(quán)的房地產(chǎn);

　　(9)設(shè)定了地役權(quán)的房地產(chǎn)(即該房地產(chǎn)為他人提供了有限的使用權(quán)，如允許他人通行);

　　(10)拖欠工程款的房地產(chǎn);

　　(11)手續(xù)不全的房地產(chǎn);

　　(12)產(chǎn)權(quán)不明或權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn);

　　(13)臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)(又有未超過(guò)批準(zhǔn)期限的和已超過(guò)批準(zhǔn)期限的);

　　(14)違法占地或違章建筑的房地產(chǎn);

　　(15)已依法公告列入拆遷或征收、征用范圍的房地產(chǎn);

　　(16)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);

　　(17)房地產(chǎn)的租賃權(quán)，即承租人權(quán)益;

　　(18)房地產(chǎn)的典權(quán);

　　(19)房地產(chǎn)的空間利用權(quán)(又有地下空間利用權(quán)和地上空間利用權(quán));

　　(20)房地產(chǎn)中的無(wú)形資產(chǎn)。

　　名詞：公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值(open market value)

　　解釋：是指在下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格：

　?、俳灰纂p方是自愿地進(jìn)行交易的――一個(gè)賣者并不是被迫將房地產(chǎn)賣給特定的買者，一個(gè)買者也不是被迫從特定的賣者那里購(gòu)買房地產(chǎn);

　?、诮灰纂p方進(jìn)行交易的目的是追求各自利益的最大化;

　　③交易雙方具有必要的專業(yè)知識(shí)并了解交易對(duì)象;

　?、芙灰纂p方掌握必要的市場(chǎng)信息;

　　⑤交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易;

　?、薏淮嬖谫I者因特殊興趣而給予附加出價(jià)――例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能對(duì)相鄰的一宗條形地塊比別人更感興趣，因?yàn)橛辛诉@塊土地，他就能更充分地進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)。

　　名詞：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(certified real estate appraiser，CREA)

　　解釋：是指經(jīng)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格統(tǒng)一考試合格或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，依法取得房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師分為專職和兼職兩類。專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是指與注冊(cè)所在的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂了勞動(dòng)合同，該機(jī)構(gòu)委托當(dāng)?shù)厝瞬欧?wù)中心為其托管人事檔案并為其繳納社會(huì)保險(xiǎn)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。除專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師之外的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，為兼職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。