一、完整的估價(jià)報(bào)告（8部分）
1、封面；     2、目錄；     3、致委托人函；     4、注冊(cè)估價(jià)師聲明；
5、估價(jià)的假設(shè)和限制條件； 6、估價(jià)結(jié)果報(bào)告； 7、估價(jià)技術(shù)報(bào)告； 8、附件。

（一）封面（7項(xiàng)）：
1、報(bào)告名稱：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告；
2、估價(jià)項(xiàng)目名稱；           3、委托人全稱；   4、估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱；
5、注冊(cè)估價(jià)師姓名及其注冊(cè)號(hào)；   6、估價(jià)作業(yè)日期；   7、估價(jià)報(bào)告編號(hào)。
（二）目錄
（三）致委托人函（11項(xiàng)）：
1、委托人全稱； 2、估價(jià)對(duì)象；     3、估價(jià)目的；     4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)；
5、價(jià)值類型；   6、估價(jià)結(jié)果：大寫和小寫，總價(jià)和單價(jià)； 7、報(bào)告應(yīng)用有效期；
8、提供報(bào)告數(shù)量；9、估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱； 10、法人代表簽名； 11、報(bào)告出具日期。
（四）注冊(cè)估價(jià)師聲明：
1、要列出實(shí)地查勘或未查勘的估價(jià)師姓名；
2、至少2名估價(jià)師簽名，并注明其注冊(cè)號(hào)。
（五）估價(jià)的假設(shè)和限制條件：假設(shè)前提和限制條件分列說明；確定因素不得假設(shè)；
不確定因素的假設(shè)，應(yīng)合理且有依據(jù)。
（六）估價(jià)結(jié)果報(bào)告+編號(hào)（13―15項(xiàng)）：
1、委 托 人：?jiǎn)挝蝗Q、法人代表、住所；
          或者 個(gè)人姓名、身份證號(hào)、住所。
2、估價(jià)機(jī)構(gòu)：全稱、法人代表、住所、資質(zhì)等級(jí)。
3、估價(jià)對(duì)象：名稱；
（1）區(qū)位狀況；坐落、交通狀況、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施。
（2）實(shí)物狀況：①建筑物――面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、利用現(xiàn)狀、裝修、設(shè)施設(shè)備、
建成年月、平面布置等。
          ②土地――四至、形狀、地勢(shì)、規(guī)劃條件等。
（3）權(quán)屬狀況：①建筑物――權(quán)屬（他項(xiàng)）證書、所（共）有權(quán)人、用途、面積等。
          ②土地――權(quán)屬（他項(xiàng)權(quán)）證書、使用權(quán)人、性質(zhì)、用途、
（分?jǐn)偅┟娣e、使用年限、終止日期等。
4、估價(jià)目的：抵押―為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。
        拆遷―為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。
        表述要規(guī)范。
5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：不是先有了“評(píng)估價(jià)值”，再將他說成是某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值。
6、價(jià)值定義：價(jià)值類型及其內(nèi)涵：
（1）市場(chǎng)價(jià)值：符合公平自愿、利己、知曉行情、有充裕時(shí)間、無附加條件的交易。
（2）快速變現(xiàn)價(jià)值：不符合有充裕時(shí)間的交易。
（3）謹(jǐn)慎價(jià)值：即抵押價(jià)值，存在不確定因素而遵守謹(jǐn)慎原則得出的價(jià)值；
――應(yīng)說明有無法定優(yōu)先受償款。
（4）清算價(jià)值：不符合持續(xù)使用條件。
（5）投資價(jià)值：某個(gè)投資者角度衡量的價(jià)值。
7、估價(jià)依據(jù)。
8、估價(jià)原則：（1）獨(dú)立、客觀、公正；
（2）合法原則、最高最佳使用、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、替代原則，謹(jǐn)慎原則（抵押）。
9、估價(jià)方法：
（1）估價(jià)方法及其定義；應(yīng)選用2種以上的方法；
（2）成本法與市場(chǎng)、收益、假設(shè)法組成2種估價(jià)方法的，成本法為首選法不妥當(dāng)。
（3）收益性房地產(chǎn)，應(yīng)采用收益法作為其中一種方法。
10、估價(jià)結(jié)果：總價(jià)和單價(jià)（總價(jià)/建面）、大寫和小寫；樓面地價(jià)（土地）。
11、估價(jià)人員：所有參加估價(jià)的人員及其執(zhí)業(yè)資格，并簽名蓋章。
12、估價(jià)作業(yè)日期。
13、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。
（以下為抵押報(bào)告）：
14、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示。
15、短期強(qiáng)制處分和變現(xiàn)能力分析：
影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素有：（1）通用性；（2）獨(dú)立使用性；（3）價(jià)值大??；
（4）可分割轉(zhuǎn)讓性；（5）開發(fā)程度；（6）區(qū)位；（7）市場(chǎng)狀況。
（七）估價(jià)技術(shù)報(bào)告
1、個(gè)別因素分析；位置、范圍、面積、用途結(jié)構(gòu)、建成年代、裝修、權(quán)屬狀況等。
2、區(qū)位因素分析：估價(jià)對(duì)象區(qū)域特征、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施、商服設(shè)施等。
3、市場(chǎng)背景分析：過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來，影響類似房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。
4、最高最佳使用分析：法律允許、技術(shù)可能、經(jīng)濟(jì)可行、估價(jià)對(duì)象價(jià)值最大化的使用。
5、估價(jià)方法選用：估價(jià)思路、采用的估價(jià)方法及其理由和定義。
6、估價(jià)測(cè)算過程；
7、估價(jià)結(jié)果確定：要有理由。
（八）附件。

注意：
1、     大堂、自用和服務(wù)部分不另行計(jì)價(jià)，否則有重復(fù)計(jì)算。
2、     收益、市場(chǎng)、假設(shè)法總價(jià)值中不減建筑物折舊。
3、     成本、費(fèi)用、租金（有租約除外）、稅費(fèi)等數(shù)據(jù)，不能采用個(gè)別、實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)采用社會(huì)一般或平均、客觀數(shù)額。
4、     用詞準(zhǔn)確、規(guī)范、簡(jiǎn)練，不能模棱兩可、帶感情色彩、自相矛盾。
5、     基準(zhǔn)地價(jià)法要有評(píng)估過程。
6、     要說明基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵。
7、     年期修正公式：Vn=基準(zhǔn)地價(jià)×[1-1/（1+Y）^n]/ [1-1/（1+Y）^N]。
8、     前后面積是否吻合。
9、     計(jì)算數(shù)值是否正確。
10、     房屋改變用途是否經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)。
11、     抵押報(bào)告是否體現(xiàn)謹(jǐn)慎原則。

二、收益法

1、有租約采用租約金，無租約采用客觀未來收益租金，要分析未來租金水平的變化趨勢(shì)。
2、年收益天數(shù)為365天，月份為12個(gè)月。
3、出租率為100%不合理；要有確定正常出租率的方法和理由。

（一）年凈收益 =有效毛收入―運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；
=每平米月租金×12月×可出租面積×（1-空置率）×（1-運(yùn)營(yíng)費(fèi)率）；
1、有效毛收入=潛在毛收入―空置和收租損失（包括扣減押金收入的空置率）；
潛在毛收入=潛在毛租金收入+租賃押金收入+其他收入；
2、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=管理費(fèi)+租賃稅費(fèi)+房地產(chǎn)稅+保險(xiǎn)費(fèi)+運(yùn)行維護(hù)維修費(fèi)+設(shè)備家具折舊費(fèi)
（不包含還本付息額、房屋折舊土地?cái)備N、改擴(kuò)建費(fèi)、所得稅和
劃撥土地上交收益或使用費(fèi)）；
（1）     管理費(fèi)=人員工資+辦公費(fèi)（管理費(fèi)率的確定要有理由）；
（2）     租賃稅費(fèi)=營(yíng)業(yè)稅及附加（5.5%）+租賃手續(xù)費(fèi)代理費(fèi)；
（3）     房地產(chǎn)稅=土地使用稅+房產(chǎn)稅；
（4）     保險(xiǎn)費(fèi)=房屋現(xiàn)值×保險(xiǎn)費(fèi)率（確定要有理由）；
（5）     維修費(fèi)（確定要有理由）；
（6）     水電費(fèi)等=水電費(fèi)+有線電視費(fèi)等（說明租金中是否含有，如有要扣除）；
（7）     設(shè)備家具折舊費(fèi)=電梯、空調(diào)、電視機(jī)、冰箱、太陽能、家具等折舊費(fèi)  
（要說明：如出租人提供，要扣除）。
3、商業(yè)和工業(yè)凈收益=銷售收入-生產(chǎn)或銷售成本-銷售費(fèi)用-營(yíng)業(yè)稅及附加-管理費(fèi)-
財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤(rùn)。
（二）收益期限（特別注意）
1、房屋早于土地，取房屋剩余經(jīng)濟(jì)壽命（收益價(jià)值另加土地剩余年限價(jià)值）；
2、房屋晚于土地，約定不可續(xù)期，取土地剩余使用年限；
3、房屋晚于土地，未約定不可續(xù)期，取土地剩余使用年限（收益價(jià)值另加房屋殘值）；
4、住宅房屋晚于土地，住宅地自動(dòng)續(xù)期，取房屋剩余經(jīng)濟(jì)壽命。
（三）報(bào)酬率Y（資本化率R ）=1年期存款利率+風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償；
1、要有充分的依據(jù)和過程；不能只選1個(gè)參照實(shí)例，否則客觀性不夠；
2、房屋、土地、房地三者Y或R應(yīng)不同（一般來說房產(chǎn)比土地約大2%）。
（四）根據(jù)過去和現(xiàn)在的情況，判斷說明凈收益流未來各期的變動(dòng)情況屬于：
1、每年基本固定不變V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n]；
2、按某個(gè)固定數(shù)額遞增或遞減V=(A/Y±b/Y^2）×[1-1/(1+Y)^n] ±b/Y×n/(1+Y)^n；
3、按某個(gè)固定比率遞增或遞減V=A/(Y±g）×{1-[(1±g)/(1+Y)]^n}；
4、其他有規(guī)則的變動(dòng)情況V=∑Ai /(1+Y)^i+ A/Y×[1-1/(1+Y)^(n-t)] ×1/(1+Y)^t。
再選用和列出相應(yīng)的報(bào)酬資本化公式計(jì)算。

三、成本法

（一）要列出公式：
新房地產(chǎn)價(jià)值（7項(xiàng)）=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)。
1、     土地取得成本=征地補(bǔ)償安置費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)+出讓金。
（1）     征地補(bǔ)償安置費(fèi)=土地補(bǔ)償費(fèi)（6～10倍）+安置補(bǔ)助費(fèi)（4～6倍，每公頃≤
15倍）+地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)+社會(huì)保障費(fèi)。
（2）     相關(guān)稅費(fèi)=征地管理費(fèi)+耕地占用稅+耕地開墾費(fèi)+新菜地開發(fā)建設(shè)基金。
土地取得成本=拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)+費(fèi)用+出讓金；
（1）     拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)=房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格+裝修+搬遷補(bǔ)助費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)
+非住宅停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)
（2）     相關(guān)費(fèi)用=拆遷管理費(fèi)+拆遷服務(wù)費(fèi)+拆遷估價(jià)費(fèi)+房屋拆除費(fèi)。

2、     開發(fā)成本=勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)+建安工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+公共配套費(fèi)+
其他工程費(fèi)+開發(fā)期間稅費(fèi)。
3、     管理費(fèi)用=（土地取得成本+開發(fā)成本）×管理費(fèi)率（5%，確定要有理由）。
4、     銷售費(fèi)用=房地產(chǎn)價(jià)值×銷售費(fèi)率（4%）。
5、     投資利息=（土地取得成本）×[（1+i）開發(fā)期 -1]+（開發(fā)成本+管理費(fèi)用）×
[（1+i）建造期/2 -1] + 銷售費(fèi)用×[（1+i）銷售期/2 -1]。
            i――1年期貸款利率，實(shí)際利率按年計(jì)息次計(jì)算。
  資金一次性投入的土地取得成本及其稅費(fèi)的計(jì)息期按開發(fā)期全計(jì)。
資金均勻投入的建造期內(nèi)、銷售期內(nèi)的計(jì)息期減半計(jì)。

6、     銷售稅費(fèi)=房地產(chǎn)價(jià)值×稅費(fèi)比率 =營(yíng)業(yè)稅及附加（5.5%）+印花稅+交易手續(xù)費(fèi)。
7、開發(fā)利潤(rùn) =（土地取得成本+開發(fā)成本）×直接成本利潤(rùn)率；
=（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）×投資利潤(rùn)率；
=（土地成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息）×成本利潤(rùn)率；
=房地產(chǎn)價(jià)值×銷售利潤(rùn)率 =
（土地成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)）×銷售利潤(rùn)率 。
（1- 銷售利潤(rùn)率）
8、新房地產(chǎn)價(jià)值= （土地成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息）。
（1- 銷售費(fèi)率- 銷售稅費(fèi)- 銷售利潤(rùn)率）
不減折舊，但要進(jìn)行工程質(zhì)量、環(huán)境等因素調(diào)整。
（二）舊的房地產(chǎn)價(jià)值= 土地重新購建價(jià)格+ 建筑物重新購建價(jià)格- 建筑物折舊。
1、土地重新購建價(jià)格= 土地價(jià)值。
2、建筑物重新購建價(jià)格（6項(xiàng)）= 新建筑物價(jià)值=開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+
投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)。
3、建筑物折舊= 物質(zhì)折舊+ 功能折舊+ 經(jīng)濟(jì)折舊。
（1）物質(zhì)折舊：可修復(fù)的，修復(fù)費(fèi)用為折舊額；
長(zhǎng)壽命的折舊要減去短壽命的重置價(jià)格；
短壽命的折舊額為有效年齡的現(xiàn)值。
（2）功能折舊：功能缺乏――可修復(fù)的，恢復(fù)該功能所需的費(fèi)用；
                不可修復(fù)的，租金損失的現(xiàn)值（收益法）；
          功能落后――可修復(fù)的，修復(fù)該功能所需的費(fèi)用；
                不可修復(fù)的，租金損失的現(xiàn)值；
          功能過剩――超額或無效成本；
（3）     經(jīng)濟(jì)折舊：暫時(shí)的或永久性的，減價(jià)額的現(xiàn)值；
4、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用期限（特別注意?。?BR>（1）建筑物早于土地結(jié)束：按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊；
（2）建筑物晚于土地結(jié)束：未約定不可續(xù)期――按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算；
                約定不可續(xù)期――按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去晚于土地
使用期的那部分壽命的壽命計(jì)算；
（3）住宅地的建筑物：住宅地自動(dòng)續(xù)期――按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算。
5、要列出公式：建筑物價(jià)值=重新購建價(jià)格C×[1-（1-殘值率R）×有效年齡t/經(jīng)濟(jì)壽命N]。
        建筑物價(jià)值=重新購建價(jià)格C×成新率q；
      建筑物經(jīng)濟(jì)壽命=1/年平均折舊率d。

四、市場(chǎng)法
1、要列出公式：
比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。
        =可比實(shí)例成交價(jià)格×100/（100±S）×（100±T）/100×100/（100±R）。
2、修正或調(diào)整，單項(xiàng)不得超過20%，綜合不得超過30%。
（一）可比實(shí)例要求
1、數(shù)量為3～10個(gè)，低于3個(gè)不妥；要說明幣種；注意所選實(shí)例是否有可比性。
2、類似房地產(chǎn)：
（1）區(qū)位在同一供求圈內(nèi)；
  （2）用途相同：居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)等相同；
    （3）規(guī)模相當(dāng)：0.5～2倍；
    （4）結(jié)構(gòu)相同：磚混、磚木、框架、鋼結(jié)構(gòu)等相同；
    （5）檔次相當(dāng)：等級(jí)、裝修、設(shè)施設(shè)備、環(huán)境等相當(dāng)；
    （6）權(quán)力性質(zhì)相同：國(guó)有、集體地，劃撥、出讓地，商品房、房改經(jīng)濟(jì)適
        用房等各相同。
  3、交易類型吻合：協(xié)議、招標(biāo)、掛牌、拍賣，買賣、租賃等類型吻合；
  4、交易日期接近：相隔1年以上不宜采用，或房地產(chǎn)狀況有變化，變化前的不宜采用。
  5、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。
（二）建立比較基礎(chǔ)
  1、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍:實(shí)物范圍、含非房地產(chǎn)成份、有債權(quán)債務(wù)。
  2、統(tǒng)一付款方式：將分期付款折現(xiàn)到成交日一次性付清。正常價(jià)=1年后付30/（1+月利率）^12。
  3、統(tǒng)一采用單價(jià)。    
  4、統(tǒng)一幣種和貨幣單位。
5、統(tǒng)一面積內(nèi)涵：建筑面積單價(jià)=使用面積單價(jià)×使用面積÷建筑面積。
6、統(tǒng)一面積單位：平方米價(jià)=公頃價(jià)÷10000
                  =畝價(jià)÷666.67
                  =平方英尺價(jià)÷0.09290304
                  =坪價(jià)÷3.30579。
（三）交易情況修正：
采用“可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高或低多少”的說法；修正系數(shù)為100/（100±S），高為+，低為-；注意分子和分母不要顛倒了，其數(shù)值±應(yīng)與前面描述的交易情況一致。
1.     交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)：正常價(jià)=賣方得價(jià)/（1-賣方稅費(fèi)）=買方出價(jià)/（1+買方稅費(fèi)）；  
2、強(qiáng)迫買賣（賣低買高）； 3、厲害關(guān)系人的交易（一般低；也有大股東高賣給上市公司）；
4、缺乏行情（賣低、買高）；     5、急于出售或購買（賣低或買高）；
6、有偏好（高）；           7、相鄰房地產(chǎn)（高）；
8、拍賣、招標(biāo)等特殊方式的交易（其成交價(jià)不一定比協(xié)議價(jià)更高，是否修正要說明理由）。

（四）市場(chǎng)狀況調(diào)整：
以成交日期為基準(zhǔn)，采用“可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格比在其成交日期的價(jià)格高或低多少”的說法；調(diào)整系數(shù)為（100±T）/100，注意分子和分母不要顛倒了。
1、     價(jià)格指數(shù)法（采用本地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率）：
定基指數(shù)――調(diào)整系數(shù)= 估價(jià)時(shí)點(diǎn)指數(shù)/成交日期指數(shù)。
  環(huán)比指數(shù)―調(diào)整系數(shù)=成交日期下一期指數(shù)×再下一期指數(shù)×……×估價(jià)時(shí)點(diǎn)指數(shù)。
2、     價(jià)格變動(dòng)率法：期內(nèi)遞增減――調(diào)整系數(shù)=（1±變動(dòng)率）^期數(shù)。
          期內(nèi)平均升降――調(diào)整系數(shù)=（1±變動(dòng)率×期數(shù)）。
（五）房地產(chǎn)狀況調(diào)整：
以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，采用“可比實(shí)例在成交日的房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況優(yōu)或劣多少”的說法，調(diào)整系數(shù)為100/（100±R），優(yōu)為+，劣為-；注意分子和分母不要顛倒了，其數(shù)值±應(yīng)與前面描述的房地產(chǎn)狀況一致。
1、     區(qū)位狀況比較調(diào)整：位置、樓層、朝向、交通、環(huán)境、外部配套設(shè)施等。
2、     實(shí)物狀況比較調(diào)整：土地――面積、形狀、地基、內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施、平整程度等。
              建筑物―面積、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、設(shè)施、裝修、層高、年齡、
完損程度、外觀、空間布局等。
3、     權(quán)益狀況比較調(diào)整：土地使用年期調(diào)整系數(shù)=[1-1/（1+Y）^n]/ [1-1/（1+Y）^N]。

五、假設(shè)開發(fā)法

要列出公式：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值-后續(xù)開發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-
銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-取得待開發(fā)房地產(chǎn)稅費(fèi)。
（一）     開發(fā)完成后的價(jià)值：
1、     用于銷售：（1）采用市場(chǎng)法并考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢(shì)；
（2）     市場(chǎng)法和長(zhǎng)期趨勢(shì)法求取。  
2、用于出租營(yíng)業(yè)：預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營(yíng)收入，再用收益法求取。
（二）     后續(xù)開發(fā)必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)（7項(xiàng)；同成本法）：
1、后續(xù)開發(fā)成本； 2、管理費(fèi)（以前者為基數(shù)）； 3、銷售費(fèi)用（以售價(jià)為基數(shù)）；
4、投資利息（1年期貸款利率，實(shí)際利率按年計(jì)息次計(jì)算；以上3者為基數(shù)）；
5、銷售稅費(fèi)（以售價(jià)為基數(shù)）； 6、開發(fā)利潤(rùn)；
7、取得待開發(fā)房地產(chǎn)稅費(fèi)（買方繳納的契稅、手續(xù)費(fèi)等，以待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值為基數(shù)）。
（三）開發(fā)經(jīng)營(yíng)期（特別注意?。?BR>    開發(fā)經(jīng)營(yíng)期
    開發(fā)期    
用于銷售     前(準(zhǔn)備)期     建造期    
        經(jīng)營(yíng)（銷售）期    
用于出租營(yíng)業(yè)自用     前(準(zhǔn)備)期     建造期     經(jīng)（運(yùn)）營(yíng)期
                     
估價(jià)時(shí)點(diǎn) 開始建造日 開始銷售日 竣工驗(yàn)收日 銷售完成日   經(jīng)營(yíng)結(jié)束日
（四）傳統(tǒng)方法：不考慮預(yù)售和延遲銷售，計(jì)息期到開發(fā)完成時(shí)止，根據(jù)以上各項(xiàng)計(jì)算后直接相加減。
資金一次性投入的土地取得成本及其稅費(fèi)的計(jì)息期按開發(fā)期全計(jì)。
資金均勻投入的建造期內(nèi)、銷售期內(nèi)的計(jì)息期減半計(jì)，期外全計(jì)。
（五）現(xiàn)金流量法：將開發(fā)完成后的價(jià)值和各項(xiàng)成本、費(fèi)用先折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，在相加減；
資金均勻投入的建造期內(nèi)、銷售期內(nèi)的折現(xiàn)期減半計(jì)，期外全計(jì)。
折現(xiàn)率中包含資金利率和開發(fā)利潤(rùn)率，不在單獨(dú)計(jì)算。