我公司在執(zhí)業(yè)實踐中就遇到一個項目，必須從以上方法中選取兩個以上綜合運用，才能得到一個相對公允的估價值?，F(xiàn)將估價過程介紹如下：

　　一、項目背景

　　估價對象為福州市倉山區(qū)中輝路**號房屋(建筑面積411.9平方米)及其所占有的國有土地使用權(quán)(面積738.4平方米)產(chǎn)權(quán)人為**局，1988年移交受**局，沒有辦理《房屋所有權(quán)證》，已辦理**號《國有土地使用證》，批準(zhǔn)用途為商店，估價目的為將該資產(chǎn)財務(wù)入賬。

　　估價對象于上世紀(jì)五、六十年代年建成并投入使用，為單層磚木結(jié)構(gòu)房屋，坡屋頂，木屋架，局部磚墻圍護，水泥地面，內(nèi)外墻石灰粉刷。

　　現(xiàn)場勘察，該建筑物整體外觀顯陳舊，其大致位置位于連江路南側(cè)，六一南路東側(cè)，三高路南側(cè)，配套設(shè)施齊全，生活便利，交通便捷。按“福州市人民政府關(guān)于印發(fā)福州市四城區(qū)土地使用權(quán)出讓和劃撥規(guī)費標(biāo)準(zhǔn)的通知”(榕政[2006]235號)劃分，此處屬福州市三級二類商服用地。

　　二、估價方法選擇

　　估價對象為早期自建的單層磚木結(jié)構(gòu)房屋，由于委評建筑物建成年代較早，結(jié)構(gòu)及設(shè)計等級較差，市場上很難找到該類型房屋的交易實例，市場法無法直接使用;該建筑物現(xiàn)由一家破產(chǎn)企業(yè)的幾個職工居住，租金僅1000元/月，按照其所處地段，租金明顯偏低，但周圍找不到類似的租賃物業(yè)，客觀租金無法確定，收益法也無法使用;批準(zhǔn)用途為商店，但估價對象離街道尚有月30米的距離，若直接采用商服用地的基準(zhǔn)地價，感覺有些不妥，不能體現(xiàn)估價對象的價值內(nèi)涵。根據(jù)估價對象的具體情況，決定采用房地分估的方法，土地使用權(quán)采用市場法并以樓面地價表示，建筑物采用成本法進行測算，最后將土地使用權(quán)價值和建筑物的價值加總得出房地產(chǎn)的總價值。

　　用市場法求取估價對象樓面地價的技術(shù)思路：先用市場法估算目前該地塊上所處區(qū)域的基準(zhǔn)店面的正常銷售價格，然后扣除地上建筑物現(xiàn)值后，求出估價對象土地使用權(quán)價值的一種方法，并以樓面地價表示。其計算公式為：

　　單位樓面地價= 基準(zhǔn)店面售價-建筑物單位價格(現(xiàn)值)

　　三、估價過程：

　　(一)地價的測算(采用市場法)

　　采用市場法求取估價對象所在區(qū)域基準(zhǔn)店面單位樓面地價，其基本計算公式：

　　單位樓面地價= 房地產(chǎn)單位價格-建筑物單位價格

　　本次設(shè)定的基準(zhǔn)店面位于估價對象同一供需圈，具體位置描述略。

　　假設(shè)在同區(qū)域范圍內(nèi)有一住宅小區(qū)，在該小區(qū)內(nèi)設(shè)定一基準(zhǔn)店面，具體條件如下：①基準(zhǔn)店面所在小區(qū)為4幢樓房，綠化條件一般，容積率2.0，入口處設(shè)有門衛(wèi)值班室，物業(yè)管理條件一般。②所在樓房為條式框架結(jié)構(gòu)地上9層住宅(其地上一層為店面，二～九為住宅)，該樓于2003年建成，一梯兩戶設(shè)計，外墻瓷磚，鋁合金窗防盜網(wǎng)，防盜門;樓內(nèi)設(shè)消防栓、電話及閉路電視等線路入戶，水電配套設(shè)施齊全。③該店面位于所在樓房的自然層第一層的中間部位，建筑面積為50m2，室內(nèi)地面鋪瓷磚，墻面為涂料。④土地使用權(quán)類型設(shè)定為出讓。⑤該小區(qū)樓房使用正常，維護保養(yǎng)狀況一般，成新率主要以使用年限法確定，經(jīng)測算約為93%.

　　1、同區(qū)域內(nèi)基準(zhǔn)店面單位價格的測算：

　　(1)選擇三個可比實例

　　略。

　　(2)各因素修正：

　　略。

　　2、基準(zhǔn)店面的房地產(chǎn)單價為4644元/ m2。

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