房地產估價師之估價名詞解釋二

更新時間：2009-10-19 15:27:29 來源：|0

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市場法(market comparison approach)
　　又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的處理，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
　　收益法(income approach)
　　又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
　　房地產(real estate，real property)
　　是指土地、建筑物及其他土地定著物，是實物、權益、區(qū)位三者的綜合體。
　　土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類。其他土地定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不可分離的物;或者雖然可以分離，但是分離不經濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。
　　實物是指房地產中看得見、摸得著的部分。權益是指房地產中無形的、不可觸摸的部分。區(qū)位是指房地產的空間位置。具體地說，一宗房地產的區(qū)位是該宗房地產與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關系，除了其地理坐標位置，還包括它與重要場所(如市中心、機場、港口、碼頭、火車站、汽車站、政府機關、同行業(yè)等)的距離，從其他地方到達該宗房地產的可及性，從該宗房地產去往其他地方的便捷性，以及該宗房地產的周圍環(huán)境、景觀等。

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