3、保證估價結(jié)果的合理性 

    委托方拿到估價報告后，首先關(guān)心的是估價結(jié)果，因為估價結(jié)果對當(dāng)事人的經(jīng)濟活動有決定性的影響。如果估價結(jié)果合理，估價師也就不會有任何承擔(dān)法律責(zé)任的可能，執(zhí)業(yè)風(fēng)險也無從談起。因此，提高估價結(jié)果的合理性是防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險的核心措施。 

    如何保證估價結(jié)果的合理性？方法有很多，如規(guī)范操作、機構(gòu)內(nèi)部三級審核、案例和參數(shù)選取準確等。最根本的一點，就是正確把握市場，以市場信息為依據(jù)進行評估。在市場經(jīng)濟條件下，絕大多數(shù)的評估都要給出市場價格。估價報告所用的案例必須是來自市場的真實案例，不能憑空捏造；各項參數(shù)的確定要依據(jù)市場行情，盡量避免主觀決定；估價結(jié)果要貼近市場行情，不能偏差太大。要做到這點，就需要估價師平時下功夫去收集、整理市場信息，并將其應(yīng)用于評估實踐中。從某種意義上說，每一份評估報告的真正審核者不是單位的總估價師、總經(jīng)理，而是市場。評估結(jié)果必須經(jīng)得起市場的檢驗，這是防范風(fēng)險的實質(zhì)性措施。 

4、提高估價業(yè)務(wù)委托合同的質(zhì)量，明確約定雙方的責(zé)任和義務(wù) 

    有些風(fēng)險是由于委托方和估價方責(zé)任未明確造成的。比如，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》4.0.2條規(guī)定“估價目的應(yīng)由委托方提出”，這點必須在委托合同中寫明，并由委托方認可。因為不同估價目的下的評估結(jié)果會有較大差異。舉例來說，同一套住宅，以轉(zhuǎn)讓為目的評估得出的評估結(jié)果中可能會含有房屋的裝修價值，而以抵押為目的評估得出的價格就不包含裝修價值，甚至出于謹慎原則，評估結(jié)果僅為抵押價值。如果將以轉(zhuǎn)讓為目的的評估報告用于抵押貸款，就會高估價值。如果在委托合同中不加以約定或約定不明確的話，那么在發(fā)生評估報告的實際用途與報告內(nèi)規(guī)定用途不符時，估價師極有可能由于“說不清楚”而被“合理地懷疑”為有意提供不實的評估報告。而有效防范此風(fēng)險的方法是提高估價業(yè)務(wù)委托合同的質(zhì)量，明確約定雙方的責(zé)任和義務(wù)。估價業(yè)務(wù)委托合同是進行估價的依據(jù)之一，它明確了委托方和估價方的權(quán)利和義務(wù)以及相應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，必須由委托方承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)務(wù)必在委托合同中寫明。 

5、合理使用估價報告的“假設(shè)與限制條件” 

    在實踐中，估價報告中的“假設(shè)與限制條件”對某些難以確定的事項作了必要的假設(shè)，同時限制了估價結(jié)果應(yīng)用的條件，確實起到了保護估價師的作用。但是，必須注意的是，“假設(shè)與限制條件”不能濫用，必須以合法、合規(guī)為前提。比如，某臨街底層房地產(chǎn)合法用途是住宅，實際用途是店鋪（但沒有合法證明）。住宅用途的市場價格為5000元/平方米，當(dāng)事人為了要銀行多貸款，找到估價師要求出一份評估報告，并要求按照商業(yè)店鋪用途評估到1萬元/平方米。這時，估價師必須按照規(guī)范，按照合法原則評估住宅用途的價格，千萬不能順應(yīng)委托方要求，在“假設(shè)與限制條件”中假設(shè)其用途為商業(yè)店鋪用途后按店鋪用途出具估價報告。這樣做違背了合法原則，也很容易產(chǎn)生風(fēng)險。估價師必須杜絕濫用假設(shè)與限制條件。 

6、加強同行間的溝通與合作 

    不同的估價師所具備的估價專長不一樣，有的估價師擅長做住宅評估，有的擅長做商業(yè)房地產(chǎn)評估，有的擅長做土地評估。估價機構(gòu)也是如此。通過同行的相互合作，可以取長補短、相互借鑒、互通信息，對一些難度較大或比較新型的評估業(yè)務(wù)可以共同探討研究，在做出高質(zhì)量的評估報告的同時，也分擔(dān)了風(fēng)險。比如，本市某住宅小區(qū)由于前后設(shè)計方案的變化，小區(qū)業(yè)主認為自己的房屋價值受到了影響，部分房屋的價值有所變動，與開發(fā)商發(fā)生了糾紛。開發(fā)商委托評估機構(gòu)進行價值影響量的評估。這是比較具有新意的評估項目。筆者所在機構(gòu)與其他四家機構(gòu)共同進行該項評估，在評估中多名估價師發(fā)揮自身所長，緊密合作，在規(guī)定的時間內(nèi)出色地完成評估，得到了當(dāng)事人的認可，使糾紛得以圓滿解決。 

  

       結(jié) 論 

    以上是筆者站在房地產(chǎn)估價師的角度提出了一些對執(zhí)業(yè)風(fēng)險及防范的看法。但是，執(zhí)業(yè)風(fēng)險的防范是一項系統(tǒng)工程，需要估價師個人、估價機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會、政府主管部門共同努力，才能建立一個完善的風(fēng)險防范體系，為估價師的執(zhí)業(yè)營造一個安全的執(zhí)業(yè)環(huán)境。希望本文能夠起到拋磚引玉的作用，引起更多同行對房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)風(fēng)險及防范的關(guān)注與研究。

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