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知識點復(fù)習(xí)

建設(shè)用地使用權(quán)出讓簡稱土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

1.建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式

《民法典》規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

《土地管理法實施條例》，建設(shè)用地使用權(quán)出讓，除依法可以采取協(xié)議方式外，應(yīng)當(dāng)采取招標、拍賣、掛牌等競爭性方式確定土地使用者。

招標出讓：有利于公平競爭，適用于需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。

拍賣出讓：有利于公平競爭，它適用于區(qū)位條件好，交通便利的繁華市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。

以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。低于最低價時國有土地使用權(quán)不得出讓。

2.建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的出讓最高年限：居住用地 70 年;工業(yè)用地 50 年;教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50 年;商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年;綜合或其他用地 50 年。

出讓土地使用權(quán)的最高年限不是唯一年限，具體出讓項目的實際年限由國家根據(jù)產(chǎn)業(yè)特點和用地項目情況確定或與用地者商定。土地使用權(quán)出讓的實際年限不得高于規(guī)定最高年限。

3.建設(shè)用地使用權(quán)收回

(1)依法經(jīng)批準收回

1)為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建以及其他公共利益需要，確需使用土地的;

2)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的;

3)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的;

4)公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。

(2)土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回

1)土地使用者未如期支付地價款

2)土地使用者未按合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地

(3)司法機關(guān)決定收回

4.建設(shè)用地使用權(quán)期屆滿續(xù)期

根據(jù)《民法典》，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

例題練習(xí)

1、【例題·單選】工業(yè)用地的最高出讓年限是( )年。

A.30

B.40

C.50

D.70

【答案】C

【解析】工業(yè)用地使用權(quán)的最高出讓年限是 50 年。

2、【例題·多選】土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回建設(shè)用地使用權(quán)的情形有( )。

A.受讓方逾期未支付全部地價款

B.因公共利益需要

C.自然災(zāi)害造成地上附著物變化

D.受讓方在容積率、建筑密度，開竣工時間等條件上未按合同約定

E.人民法院判決生效

【答案】AD

【解析】土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回：(1)土地使用者未如期支付地價款;(2)土地使用者未按合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地。

3、【例題·多選】下列建設(shè)項目用地中，屬于應(yīng)采用拍賣、招標方式出讓的有( )。

A.旅游設(shè)施用地

B.商品住宅開發(fā)用地

C.廉租住房用地

D.高新技術(shù)研發(fā)用地

E.煙草企業(yè)用地

【答案】ABE

【解析】工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地應(yīng)當(dāng)采取招標、拍賣等方式進行出讓，廉租房使用劃撥。

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