2025年房地產(chǎn)估價師考試時間定于11月8日至9日，現(xiàn)為大家整理了一些考試高頻知識點(diǎn)，今天的知識點(diǎn)是國有土地上房屋征收評估，供大家復(fù)習(xí)檢測。

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知識點(diǎn)詳解

1.房屋征收中的評估工作

房屋征收中應(yīng)由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估、測算的內(nèi)容主要有：(1)被征收房屋的價值;(2)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值;(3)被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

除上述評估內(nèi)容外，房屋征收中，可以由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估、測算的內(nèi)容主要有：房屋征收當(dāng)事人對房屋室內(nèi)裝飾裝修、機(jī)器設(shè)備、物資搬遷費(fèi)用以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償協(xié)商不成時，可以通過委托評估機(jī)構(gòu)評估確定。房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案時，也可以委托評估機(jī)構(gòu)對征收范圍內(nèi)的房屋價值進(jìn)行預(yù)評估。

2.房屋征收評估機(jī)構(gòu)選定及委托

根據(jù)《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》，除三級暫定資質(zhì)外，其他資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)都可以從事房屋征收評估工作。

【補(bǔ)充】一級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。二級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。三級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。暫定期內(nèi)的三級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。房屋征收評估報(bào)告必須由負(fù)責(zé)房屋征收評估項(xiàng)目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章。

3.房屋征收評估基本事項(xiàng)

(1)評估目的

被征收房屋價值評估目的：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的：為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值。

(2)評估時點(diǎn)確定

被征收房屋價值評估時點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點(diǎn)一致。

(3)評估對象界定

一是在委托書和委托合同中明確評估對象范圍。二是提供征收范圍內(nèi)已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以不動產(chǎn)(房屋)權(quán)屬證書和不動產(chǎn)(房屋)登記簿的記載為準(zhǔn);不動產(chǎn)(房屋)權(quán)屬證書與不動產(chǎn)不動產(chǎn)(房屋)登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)(房屋)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)(房屋)登記簿為準(zhǔn);對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。

(4)評估價值內(nèi)涵

被征收房屋的價值包含被征收房屋及其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價值。其價值內(nèi)涵具體是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點(diǎn)自愿交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

4.房屋征收評估異議處理和爭議調(diào)處

(1)異議處理

房屋征收當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報(bào)告之日起 10 日內(nèi)，向原房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核評估。該估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核申請之日起 10 日內(nèi)進(jìn)行復(fù)核。

復(fù)核后，改變原估價結(jié)果的，重新出具評估報(bào)告;復(fù)核后，評估結(jié)果沒有改變的，書面告知復(fù)核評估申請人。

(2)爭議調(diào)處

被征收人或者房屋征收部門對估價機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起 10 日內(nèi)進(jìn)行審核，出具書面鑒定意見。

經(jīng)鑒定，原評估報(bào)告不存在技術(shù)問題的，維持原告;經(jīng)鑒定，存在問題，由原估價機(jī)構(gòu)更正，重新出具報(bào)告。

被征收人對鑒定意見不服的，可以申請行政復(fù)議或行政訴訟。

評估專家委員會對復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定，選派成員組成專家組時，專家組成員應(yīng)為 3 人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價師不得少于二分之一。

5.房屋征收評估收費(fèi)

房屋征收評估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)，即房屋征收評估的費(fèi)用由房屋征收部門承擔(dān)，鑒定費(fèi)用由進(jìn)行委托的房屋征收當(dāng)事人承擔(dān)。但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)受托進(jìn)行復(fù)核評估的，不再收取評估費(fèi)用。

例題精練

1、【例題•單選】被征收人或者房屋征收部門對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起( )日內(nèi)，向被征收房屋所在地房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

A.5

B.10

C.15

D.30

【答案】B

【解析】被征收人或者房屋征收部門對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起 10 日內(nèi)，向被征收房屋所在地房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

2、【例題•單選】國有土地上被征收房屋價值評估的評估時點(diǎn)是( )之日。

A.房屋征收決定作出

B.房屋征收決定公告

C.房屋征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂

D.房屋征收實(shí)施

【答案】B

【解析】評估時點(diǎn)確定：被征收房屋價值評估時點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點(diǎn)一致。

3、【例題•多選】關(guān)于國有土地房屋征收評估、鑒定費(fèi)用的說法，錯誤的有( )。

A.房屋征收評估費(fèi)用由房屋征收部門承擔(dān)

B.房屋征收評估鑒定費(fèi)用均由被征收人承擔(dān)

C.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)復(fù)核評估不再收取評估費(fèi)用

D.房屋征收評估費(fèi)用由被征收人和政府共同承擔(dān)

E.鑒定改變原評估結(jié)果的鑒定費(fèi)由原房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)

【答案】BD

【解析】房屋征收評估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)，即房屋征收評估的費(fèi)用由房屋征收部門承擔(dān)，鑒定費(fèi)用由進(jìn)行委托的房屋征收當(dāng)事人承擔(dān)。但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)受托進(jìn)行復(fù)核評估的，不再收取評估費(fèi)用。

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