2025年房地產估價師考試時間定于11月8日至9日，考試共有4個科目，為大家整理了一些考試高頻知識點，今天的知識點是房地產轉讓，供大家復習檢測。

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知識點詳解

1.房地產不得轉讓的情形

(1)不符合規(guī)定條件的不得轉讓(未做到下列的不得轉讓)

1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓 合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓;

2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉讓，這里又分為兩種情 形：一是屬于房屋建設的，開發(fā)單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金 額應占全部開發(fā)投資總額的 25%以上;二是屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設 的用地條件，方可轉讓。

(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的。

(3)依法收回土地使用權的。

(4)共有房地產，未經其他共有人書面同意的。

(5)權屬有爭議的，指有關當事人對房屋所有權和土地使用權的歸屬發(fā)生爭議，在權屬爭 議解決之前，該項房地產不得轉讓。

(6)未依法進行登記領取權屬證書的。

(7)法律和行政法規(guī)禁止轉讓的其他情況。

2.不同方式取得土地使用權的房地產轉讓

(1)以出讓方式取得建設用地使用權的房地產轉讓 以出讓方式取得建設用地使用權，可以在不同土地使用者之間多次轉讓，但土地使用權出讓 合同約定的使用年限不變。 以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限是出讓合同約定的年限減 去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。 轉讓房地產后，受讓人改變原建設用地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地 出讓方和市、縣政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂建設用地使用權出讓合同變更協議 或者重新簽訂建設用地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

(2)以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產轉讓 對劃撥土地使用權的轉讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式：

(1)需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，由受讓方繳納土地出讓金;

(2)不改變原有土地的劃撥性質，對轉讓方征收土地收益金。

【補充】經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的情形：

1)經城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于《城市房地產管理法》第二十四條規(guī)定 的項目，即用于國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶 持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。經濟適用住房采取 行政劃撥的方式進行。因此，經濟適用住房項目轉讓后仍用于經濟適用住房的，經有批準權限的人民政府批準，也可以不補辦出讓手續(xù);

2)私有住宅轉讓后仍用于居住的;

3)按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的;

4)同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的;

5)轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的;

6)根據城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的;

7)縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。

3.房地產轉讓的程序

房地產轉讓的一般程序：

(1)房源核驗與購房資格審核;

(2)簽訂轉讓合同、辦理合同網簽 備案并申報成交價格;

(3)簽訂交易資金監(jiān)管協議(合同);

(4)依法繳納稅費;

(5)辦理不動產轉移登記;

(6)撥付監(jiān)管的交易資金。

房地產轉讓通過房地產經紀機構成交的，轉讓當事人可以委托房地產經紀機構申請辦理存量房轉讓合同網簽。

例題巧練

1、【例題•單選】某房地產開發(fā)商以出讓方式取得一土地使用年限為50 年的地塊，建設期為2 年，建成后自營，經營 6 年后，由于經營問題，現轉讓此房產，受讓人的土地使用年限為( ) 年。

A.50

B.48

C.44

D.42

【答案】 D

【解析】以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經使用年限后的剩余年限。轉讓房地產時，受讓人取得的土地使用年限為：50-2-6=42(年)。

2、【例題•單選】房地產轉讓的程序一般包括：①簽訂交易資金監(jiān)管協議;②房源核驗與購房資格審核;③辦理不動產轉移登記;④撥付監(jiān)管的交易資金;下列選項中排序正確的是( )。

A.①→④→③→②

B.①→②→③→④

C.②→①→③→④

D.②→④→③→①

【答案】C

【解析】房地產轉讓的程序一般包括：(1)房源核驗與購房資格審核;(2)簽訂轉讓合同、 辦理合同網簽備案并申報成交價格;(3)簽訂交易資金監(jiān)管協議(合同);(4)依法繳納稅費;(5)辦理不動產轉移登記;(6)撥付監(jiān)管的交易資金。

3、【例題•多選】以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產轉讓，可以保留劃撥管理的情形有 ( )。

A.轉讓后作為國家機關用地的

B.私有住宅轉讓后仍用于居住的

C.根據城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的

D.轉讓的房地產需要確定土地使用權出讓用途的

E.同一宗土地上部分房屋轉讓，土地使用權可分割轉讓的

【答案】ABC

【解析】同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的;轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)而轉讓房地產。

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