考點(diǎn)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述

(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

其他合法方式主要包括下列行為：

(1)以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

(2)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

(3)因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;

(4)以房地產(chǎn)抵債的;

(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類

1.根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對(duì)象，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為地面上有建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和地面上無(wú)建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(又稱為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓)。

2.根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

3.根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無(wú)償兩種方式。有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)作價(jià)入股等行為，無(wú)償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承等行為。

二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件

下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

1.達(dá)不到下列條件不得轉(zhuǎn)讓

(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并經(jīng)登記取得權(quán)屬證書;

(2)以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開(kāi)發(fā)的，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成房屋開(kāi)發(fā)投資(除土地出讓金外)達(dá)到總額的25%以上;

(3)屬于成片土地開(kāi)發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

2.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。

三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一般程序：

(1)房源核驗(yàn)與購(gòu)房資格審核;

(2)草簽轉(zhuǎn)讓合同，辦理合同網(wǎng)簽備案、申報(bào)成交價(jià)格;

(3)簽訂交易資金監(jiān)管等協(xié)議(合同);

(4)按照協(xié)議(合同)約定將交易資金存入監(jiān)管賬戶;

(5)依法繳納稅費(fèi);

(6)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記;

(7)撥付交易資金。

四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。

合同的內(nèi)容由當(dāng)事人協(xié)商擬定，一般應(yīng)包括：

(1)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所;

(2)房地產(chǎn)權(quán)屬證書的名稱和編號(hào);

(3)房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限;

(4)土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限;

(5)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì);

(6)成交價(jià)格及支付方式;

(7)房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間;

(8)違約責(zé)任;

(9)雙方約定的其他事項(xiàng)。

五、以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

受讓人取得的土地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)范圍應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人原有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)范圍一致。

以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)，可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓，但土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。

以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限是出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

六、以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

原則：轉(zhuǎn)變模式，走流程;保留模式，繳收益。

可以保留模式的幾種情況：

(1)國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事用地、基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)、重點(diǎn)扶持;

(2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;

(3)按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的;

(4)同一宗地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不轉(zhuǎn)讓的;

(5)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;

(6)根據(jù)城規(guī)、政府規(guī)定不宜或暫時(shí)無(wú)法轉(zhuǎn)讓的。

七、共有房屋的轉(zhuǎn)讓

共有房屋是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的單位、個(gè)人對(duì)同一房屋享有所有權(quán)。

“共有”分為按份共有(出資關(guān)系)和共同共有(配偶、繼承)。如共有人之間沒(méi)有約定或約定不明，除非存在家庭關(guān)系，否則默認(rèn)為按份共有(平均處理)。

(一)按份共有房屋的轉(zhuǎn)讓(靈活)

按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其所擁有的份額，無(wú)須經(jīng)其他共有人同意，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

“兩個(gè)以上按份共有人主張優(yōu)先購(gòu)買且協(xié)商不成時(shí)，請(qǐng)求按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自份額比例行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)予支持。”

90m2的房屋，甲乙丙三人按份共有，各占據(jù)1/3，甲轉(zhuǎn)讓自己的份額，乙丙都愿意購(gòu)買，且協(xié)商不成，此時(shí)甲乙丙三方提出將甲的份額一份為二，應(yīng)予支持。

“共有份額的權(quán)利主體因繼承、遺贈(zèng)等原因發(fā)生變化時(shí)，其他按份共有人主張優(yōu)先購(gòu)買的，不予支持。”

90m2的房屋，甲乙丙三人按份共有，各占據(jù)1/3，甲去世后，其兒子繼承，面對(duì)繼承等無(wú)償轉(zhuǎn)讓形式，乙希望行使自己的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，避開(kāi)繼承環(huán)節(jié)，優(yōu)先購(gòu)買甲份額，法院不予支持。

(二)共同共有房屋的轉(zhuǎn)讓(嚴(yán)苛)

除非另有約定，共同共有人處分共有房屋，須經(jīng)全體共同共有人同意。

具有家庭關(guān)系的共同共有人只有在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割共有房屋時(shí)，才可以請(qǐng)求分割。分割后，共同共用的房屋變?yōu)榘捶莨灿械姆课?，按份共有房屋的所有?quán)人可以自由處分分割所得份額。

八、已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定

公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)全部是劃撥供給，為鼓勵(lì)住房消費(fèi)，國(guó)家對(duì)上述兩者的上市取消了限制，并予以了稅費(fèi)減免等優(yōu)惠。

購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。

購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款。購(gòu)房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。

對(duì)已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，不能提供住房保障部門出具的書面意見(jiàn)的，任何中介機(jī)構(gòu)不得代理買賣、出租其經(jīng)濟(jì)適用住房。

九、對(duì)失信被執(zhí)行人購(gòu)買房地產(chǎn)的限制

(一)懲戒對(duì)象：最高院公布的失信被執(zhí)行人

有履行能力而不履行生效法律文書確定義務(wù)的，且具有下列情形之一：(1)以偽造證據(jù)、暴力、威脅等方法妨礙、抗拒執(zhí)行的;(2)以虛假訴訟、虛假仲裁或者以隱匿、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)等方法規(guī)避執(zhí)行的;(3)違反財(cái)產(chǎn)報(bào)告制度的;(4)違反限制高消費(fèi)令的;(5)被執(zhí)行人無(wú)正當(dāng)理由拒不履行執(zhí)行和解協(xié)議的;(6)其他有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務(wù)的。

(二)懲戒措施

共八類，第六類是限制高消費(fèi)及其他消費(fèi)行為，包括限制購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，如拒不履行高消費(fèi)，可拘留、罰款;情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，追究刑事責(zé)任。

3.依法收回土地使用權(quán)的。

4.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。

5.權(quán)屬有爭(zhēng)議的，指有關(guān)當(dāng)事人對(duì)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的歸屬發(fā)生爭(zhēng)議，在權(quán)屬爭(zhēng)議解決之前，該項(xiàng)房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

6.未依法進(jìn)行登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。

7.法律和行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。

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