2021年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》備考題(23)


某建筑物為28層框架剪力墻結(jié)構(gòu)樓房,于2016年建成并投入使用,現(xiàn)對2層進行估價,2層套型設(shè)計較為合理,朝向為南,工程質(zhì)量優(yōu),目前保養(yǎng)維護較好,有專業(yè)物業(yè)管理公司維護和管理,其外墻貼有白色條形磚,客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料,頂棚木條飾頂,有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設(shè)施、室內(nèi)預(yù)留電視電話、空調(diào)插孔、小區(qū)設(shè)有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權(quán)及分?jǐn)偟膰型恋厥褂脵?quán)歸乙方所有?,F(xiàn)已被司法機關(guān)扣押。
問題:
1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進行估價?為什么?
2、寫出估價技術(shù)路線。
參考答案:
1、該房屋可以使用最高最佳原則進行估價,因為該房地產(chǎn)是在遵循合法原則的前提下,根據(jù)估價對象的情況以維持規(guī)劃用途(為公寓)來實施的。
2、 ①市場法技術(shù)路線:搜集實例;選取可比實例;建立價格可比基礎(chǔ)進行交易情況修正;進行交易日期修正;進行區(qū)域因素修正;進行個別因素修正,求出比準(zhǔn)價格。
②收益法技術(shù)路線:搜集有關(guān)資料,估算潛在毛收入,估算有效毛收入;估算運營費用;估算凈收益;選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?選用適宜的計算公式求出收益價格。
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