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長期趨勢法概述

1.長期趨勢法的含義(熟悉)

長期趨勢法是運用預(yù)測科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時間序列分析和回歸分析，推測、判斷房地產(chǎn)未來價格的方法。

2.長期趨勢法的理論依據(jù)

房地產(chǎn)價格是波動的，在短期內(nèi)一般難以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢，但從長期來看，會呈現(xiàn)出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。

可以搜集該宗或該類房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在較長一段時間的歷史價格資料，并按照時間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r間序列，從而找出該宗或該類房地產(chǎn)的價格隨著時間的變化而變動的過程、方向、程度和趨勢，然后進(jìn)行外延和類推，這樣就可以作出對該宗或該類房地產(chǎn)的未來價格比較肯定的推測和科學(xué)的判斷。

3.長期趨勢法適用的估價對象(了解)

長期趨勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價格在過去和現(xiàn)在較長時期內(nèi)形成的變動規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計資料和現(xiàn)實調(diào)查資料來推測未來，通過對這些資料的統(tǒng)計、分析得出一定的變動規(guī)律，并假定其過去形成的趨勢在未來繼續(xù)存在。因此，長期趨勢法適用的估價對象是價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)。

【單選題】在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是(　)。

A.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在

B.市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料

C.房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動

D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是長期趨勢法適用的估價對象。長期趨勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價格在過去和現(xiàn)在較長時期內(nèi)形成的變動規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計資料和現(xiàn)實調(diào)查資料來推測未來，通過對這些資料的統(tǒng)計、分析得出一定的變動規(guī)律，并假定其過去形成的趨勢在未來繼續(xù)存在。參見教材P345。

4.長期趨勢法估價需要具備的條件(了解)

長期趨勢法估價需要具備的條件是擁有估價對象或類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在較長時期的歷史價格資料，并且要求所擁有的歷史價格資料真實。擁有越長時期、越真實的歷史價格資料，作出的推測、判斷就會越準(zhǔn)確、可信，因為長期趨勢可以消除房地產(chǎn)價格的短期波動和意外變動等不規(guī)則變動。

5.長期趨勢法估價的操作步驟(了解)

①搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別，以保證其真實;

②整理上述資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)，并按照時間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r間序列，畫出時間序列圖;

③觀察、分析這個時間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長期趨勢法，找出估價對象的價格隨著時間的變化而出現(xiàn)的變動規(guī)律，得出一定模式;

④以此模式去推測、判斷估價對象在未來某個時間的價格。

長期趨勢法：

數(shù)學(xué)曲線擬合法

平均增減量法

平均發(fā)展速度法

移動平均法

指數(shù)修勻法