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第六節(jié) 假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取

一、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期

為了預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)必要支出發(fā)生的時(shí)間及金額，便于進(jìn)行折現(xiàn)或測(cè)算后續(xù)開發(fā)應(yīng)得利潤(rùn)，首先需要預(yù)測(cè)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期(以下簡(jiǎn)稱開發(fā)經(jīng)營(yíng)期)。

開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對(duì)象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期(即價(jià)值時(shí)點(diǎn))，終點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。

開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期。

取得用地日 開工日 竣工日 開始銷售日 售磬日

二、后續(xù)開發(fā)的必要支出

待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)(買方承擔(dān)的)、后續(xù)建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、投資稅費(fèi)。

后續(xù)必要支出項(xiàng)目，估算方法與成本法中相同。

與成本法中估算的區(qū)別：

①它們本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來(lái)發(fā)生時(shí)的值，而不是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的值;

②它們是在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之后到把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，而不包括在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出及應(yīng)得的利潤(rùn)。

投資利息，只有在靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算。動(dòng)態(tài)分析法中，包含在折現(xiàn)率中考慮了。

計(jì)息項(xiàng)目(銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息)：

未知的需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)

后續(xù)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用

計(jì)息期

待開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值，和待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)，假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)一次性付清，計(jì)息起點(diǎn)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常分散在一段時(shí)間內(nèi)均勻發(fā)生，所以假設(shè)為所發(fā)生的時(shí)間段的期中。