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　　第十章 長期趨勢法及其運(yùn)用

　　第一節(jié) 長期趨勢法概述

　　長期趨勢法的含義：

　　長期趨勢法是運(yùn)用預(yù)測科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時(shí)間序列分析和回歸分析，來推測、判斷房地產(chǎn)未來價(jià)格的方法。所謂預(yù)測，就是由已知的過去和現(xiàn)在預(yù)先推測未知的未來。

　　長期趨勢法的理論依據(jù)：

　　長期趨勢法的理論依據(jù)是事物的過去和未來是有聯(lián)系的，事物的現(xiàn)實(shí)是其歷史發(fā)展的結(jié)果，而事物的未來又是其現(xiàn)實(shí)的延伸。就房地產(chǎn)價(jià)格而言，房地產(chǎn)價(jià)格是波動(dòng)的，在短期內(nèi)一般難以看出其變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢，但從長期來看卻會(huì)呈現(xiàn)出一定的變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢。因此，當(dāng)需要評(píng)估(具體是預(yù)測)某宗或某類房地產(chǎn)的未來價(jià)格時(shí)，可以搜集該宗或該類房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在較長一段時(shí)間的歷史價(jià)格資料，并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，從而找出該宗或該類房地產(chǎn)的價(jià)格隨著時(shí)間的變化而變動(dòng)的過程、方向、程度和趨勢，然后進(jìn)行外延或類推，這樣就可以作出對(duì)該宗或該類房地產(chǎn)的未來價(jià)格比較肯定的推測和科學(xué)的判斷，即評(píng)估(預(yù)測)出了該宗或該類房地產(chǎn)的未來價(jià)格。

　　長期趨勢法適用的估價(jià)對(duì)象：

　　長期趨勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格在過去和現(xiàn)在較長時(shí)期內(nèi)形成的變動(dòng)規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和現(xiàn)實(shí)調(diào)查資料來推測未來，通過對(duì)這些資料的統(tǒng)計(jì)、分析得出一定的變動(dòng)規(guī)律，并假定其過去形成的趨勢在未來繼續(xù)存在。因此，長期趨 勢法適用的估價(jià)對(duì)象是價(jià)格無明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)。

　　長期趨勢法估價(jià)需要具備的條件：針對(duì)本知識(shí)點(diǎn)提問? 長期趨勢法估價(jià)需要具備的條件是擁有估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在較長時(shí)期的歷史價(jià)格資料，并且要求所擁有的歷史價(jià)格資料真實(shí)。擁有越長時(shí)期、越真實(shí)的歷史價(jià)格資料，作出的推測、判斷就會(huì)越準(zhǔn)確、可信，因?yàn)殚L期趨勢可以消除房地產(chǎn)價(jià)格的短期波動(dòng)和意外變動(dòng)等不規(guī)則變動(dòng)。

　　長期趨勢法估價(jià)的操作步驟：

　　運(yùn)用長期趨勢法進(jìn)行價(jià)格預(yù)測，一般分為4個(gè)步驟：①搜集估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別，以保證其真實(shí);②整理上述搜集到的歷史價(jià)格資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)(如為單價(jià)，土地還有樓面地價(jià)。化為同一標(biāo)準(zhǔn)的方法與市場法中"建立比較基準(zhǔn)"的方法相同)，并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，畫出時(shí)間序列圖;③觀察、分析這個(gè)時(shí)間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長期趨勢法，找出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的變動(dòng)規(guī)律，得出一定的模式(或數(shù)學(xué)模型);④以此模式去推測、判斷估價(jià)對(duì)象在未來某個(gè)時(shí)間的價(jià)格。

　　長期趨勢法主要有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法。下面分節(jié)予以簡要介紹。

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