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2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》答題要求及要點(diǎn)

更新時(shí)間:2017-12-13 08:10:01 來(lái)源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽30收藏6

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  1.答題要求(指出并改正估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤。本題10分。注意:錯(cuò)誤之處不超過(guò)4處,后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤;如果將正確的內(nèi)容改錯(cuò),則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分;本題最多扣至0分。)

  2.答題要點(diǎn):結(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)方法,找出價(jià)格構(gòu)成的缺項(xiàng)與多余項(xiàng)、計(jì)算錯(cuò)誤、參數(shù)選用錯(cuò)誤等,并加以改正。一般來(lái)說(shuō),改錯(cuò)題是難度較大的題,得分也比較困難,主要是倒扣分。以往改錯(cuò)題主要是對(duì)估價(jià)方法運(yùn)用中的計(jì)算錯(cuò)誤進(jìn)行改正,近年來(lái)側(cè)重某一專(zhuān)題描述性錯(cuò)誤的挑錯(cuò)改錯(cuò),需要特別認(rèn)真的仔細(xì)閱讀,發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤,查找相關(guān)資料,確認(rèn)自己找對(duì)了,然后再修改??忌宄腻e(cuò)題一般只有3~4個(gè)錯(cuò)誤項(xiàng),不要隨意猜想。如果將正確的內(nèi)容改錯(cuò),則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。

  3.改錯(cuò)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

  (1)籠統(tǒng)回答××××錯(cuò),不給分。

  (2)指明了錯(cuò)誤,未列出公式及計(jì)算結(jié)果的給1分;指明了錯(cuò)誤,列出正確計(jì)算公式,無(wú)計(jì)算結(jié)果的給2分;指出×××有錯(cuò),但列出錯(cuò)誤公式者倒扣2.5分,指明了錯(cuò)誤,列出正確計(jì)算公式,得出正確計(jì)算結(jié)果的給2.5分;

  (3)將正確的地方改錯(cuò)倒扣分。

  (4)將錯(cuò)誤的地方改錯(cuò)不給分也不倒扣分。

  【2010考題·指錯(cuò)題】指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò),則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣到0分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答,不得在試卷上改錯(cuò))

  以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段:

  變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下,將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。

  影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有:

  1.通用性:通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用,適用多種用途。一般地說(shuō),通用性越差,用途越專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn),使用者的范圍越窄,越不容易找到買(mǎi)者,變現(xiàn)能力越弱。例如,標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房比特殊廠(chǎng)房的通用性差。

  估價(jià)對(duì)象中,大型商場(chǎng)部分通用性一般;辦公樓部分通用性較好。

  2.獨(dú)立使用性:獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說(shuō),獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn),越影響房地產(chǎn)的使用,變現(xiàn)能力越弱。

  估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓,設(shè)計(jì)功能齊全,獨(dú)立使用性均較好。

  3.可分割轉(zhuǎn)讓性:所謂可分割轉(zhuǎn)讓性,是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開(kāi)來(lái)使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng);反之,變現(xiàn)能力就較弱。

  估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓,適宜分割轉(zhuǎn)讓。

  4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度:估價(jià)對(duì)象為在建工程,至價(jià)值時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等,上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層,正進(jìn)行施工。

  由于在建工程不確定因素較多,估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。

  5.價(jià)值、規(guī)模大小:一般地說(shuō),總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn),所需的資金越多,越不容易找到買(mǎi)者,變現(xiàn)能力越弱。例如,大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。

  估價(jià)對(duì)象建筑面積大,總價(jià)高,變現(xiàn)能力較弱。

  6.區(qū)位:一般地說(shuō),處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力越弱。例如,郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱,商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。

  估價(jià)對(duì)象位于××商務(wù)圈,較繁華,區(qū)位狀況較好,變現(xiàn)能力較強(qiáng)。

  綜合分析以上影響因素,估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較強(qiáng)。假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài),受各種因素影響,其最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比評(píng)估的正常市場(chǎng)價(jià)值要低,預(yù)計(jì)為評(píng)估價(jià)值的70%左右。

  【答案】

  1.在通用性表述中,“標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房比特殊廠(chǎng)房的通用性差”說(shuō)法錯(cuò)誤,應(yīng)為特殊廠(chǎng)房比標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房的通用性差(或標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房比特殊廠(chǎng)房的通用性強(qiáng))。

  2.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度表述中,“由于在建工程不確定因素較多,估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)”說(shuō)法錯(cuò)誤,應(yīng)為由于在建工程不確定因素較多,估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較弱。

  3.缺少變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)短的說(shuō)明。

  4.缺少變現(xiàn)費(fèi)用、稅金的種類(lèi)、數(shù)額和清償順序的說(shuō)明。

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