【摘要】"物業(yè)稅稅基評估體系的構建思路"知識點是2017年房地產估價師考試重點，為幫助考生順利備考房地產估價師考試，環(huán)球網校編輯整理了"物業(yè)稅稅基評估體系的構建思路?"，供大家參考，希望對您有所幫助，祝考試順利!

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　　問題：

　　物業(yè)稅稅基評估體系的構建思路?

　　答疑：

　　當前，物業(yè)稅是社會極大關注的焦點問題，而 2007年10月1日起實施的《物權法》則為開征物業(yè)稅提供了法律保障?？梢哉f，物業(yè)稅的出臺只是時間問題，但開征物業(yè)稅需要研究的具體現實問題還很多，其中一個突出的關鍵問題就是如何構建物業(yè)稅稅基評估體系。

　　一、物業(yè)稅和當前的房地產價值評估體系

　　物業(yè)稅又稱“不動產稅”，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租者或所有者每年都繳付一定稅款，而稅款將隨著其市值的升高而提高。世界各國物業(yè)稅的計稅依據主要有房地產的租賃收入、房地產的賬面價值或獲得成本、房地產的評估價值等幾種。我國的物業(yè)稅是一種在房地產保有環(huán)節(jié)征收的財產稅，按評估值征稅可以促使納稅人合理利用房地產，從而促進房地產資源的有效配置。因此，我國物業(yè)稅的征收離不開對物業(yè)稅稅基即房地產市場價值的評估。

　　由于物業(yè)稅的計稅依據是房地產的市場評估價值，加之稅值會隨房地產的升值而提高，因此，它關系到千家萬戶的切身利益，而且與他們的經濟承受能力緊密相連。如果沒有一個科學規(guī)范的物業(yè)稅稅基評估體系，將很有可能引發(fā)其他社會問題。

　　目前，我國國內的房地產價值評估體系并不完善，評估企業(yè)良莠不齊，評估人員的主觀隨意性較大，不同房地產評估機構的評估價值往往相差很大，先有價格后套方法的現象屢見不鮮，評估方法和評估依據等的選擇缺乏令人信服的科學依據，使得房地產評估“藝術性”有余，而科學性不足。因此，完全依靠當前的房地產價值評估體系來評估物業(yè)稅的稅基是不合適的。因此，如何根據我國物業(yè)稅稅基評估工作面廣、量大、類多、敏感性強、具有周期性的特點來構建一套相對獨立的物業(yè)稅稅基評估體系，是物業(yè)稅開征前所必須解決的一大問題。

　　二、物業(yè)稅稅基評估體系的構建思路

　　(一)評估組織

　　為了保證評估工作的公正、科學、專業(yè)、高效、統一，物業(yè)稅稅基評估應由稅務部門統一組織，不宜由社會評估機構分散組織。各地統一組織評估可采取以下兩種形式(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)：1.稅務部門成立專門的房地產評估機構;2.稅務部門會同房地產管理部門指定一家資質高、社會信譽度好、配備足夠數量專業(yè)評估人員且已有多年評估經驗的房地產評估機構來承擔評估任務。因為委托多家評估機構的形式容易造成評估標準和評估結果不一致，故不宜采納。

　　地方稅務部門無論采用哪一種形式，都應在國家公布的統一評估標準下公正、科學地開展工作，并接受國家稅務總局的指導和監(jiān)督。同時，由于物業(yè)稅征收關系到千家萬戶的切身利益，為保證納稅人的知情權，地方稅務部門在組織對物業(yè)稅稅基進行評估后，應將區(qū)片評估結果對外公布，并給予一定的申訴期。

　　(二)評估原則

　　在構建物業(yè)稅稅基評估體系時，除了應遵循房地產估價的一般原則即合法原則、公平原則、替代原則、最高最佳使用原則和估價時點原則等外，還必須遵循以下原則：

　　1.高效率低成本原則

　　物業(yè)稅征收的涉及面非常廣，因此，稅基評估工作必須要保證高效率和低成本，否則將直接影響物業(yè)稅征收工作的正常開展。

　　2.統一估價標準原則

　　在房地產評估中，不同的評估方法、參數選擇、評估人員評出的房地產價值往往相差很大，因此，物業(yè)稅稅基評估應由國家公布統一的評估標準，這樣既保證了評估工作的效率性，又能體現評估工作的公正性。統一的評估標準細則主要包括各類房地產的評估方法選擇、各類參數指標的選擇、因素修正調整的幅度等等。而各地區(qū)可以在評估中根據當地房地產市場的實際情況修正各類參數指標值。

　　3.分區(qū)分類評估原則

　　由于物業(yè)稅稅基評估的工作量非常大，在實際工作中要對每一宗房地產單獨進行評估顯然是不現實的，因此，需要盡可能廣泛地應用房地產評估中的替代原則進行批量評估，這樣既能保證評估工作的高效率，又能兼顧到公平。同時，考慮到不同類型、不同區(qū)片、不同住宅小區(qū)的房地產價格相差很大，所以，應在分片、分區(qū)、分類的基礎上進行批量評估，同時應注意房地產價格橫向比較的合理性。

　　4.動態(tài)更新評估原則

　　房地產評估價值的時效性一般在三到六個月之間，故物業(yè)稅的稅基每年都需要重新評估。重新評估時，需要修改的僅僅是一些最新的房價、各類參數指標值和因素修正調整的幅度等基本數據，而房地產價值的評估方法等基本上不需調整。因此，每年的物業(yè)稅稅基評估，(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)只需在物業(yè)稅稅基評估信息系統的支持下作動態(tài)的更新評估即可。

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　　(三)評估技術思路

　　根據房地產的替代原理，借鑒土地標定地價的評估思路，可以考慮以標定物業(yè)價格為核心來實現物業(yè)稅稅基的大批量評估。

　　標定物業(yè)價格可以作如下定義：政府根據管理需要，評估或認可的具體物業(yè)(房地產)在正常房地產市場和正常經營管理條件下某一期日的物業(yè)價格。首先，政府按照區(qū)域分布情況設定一定數量的標準物業(yè) (如一個住宅小區(qū)設定各種類型的物業(yè)各一套)后，評估確定標定物業(yè)價格并公布于眾;然后根據每一宗房地產的具體情況，按照標定物業(yè)價格修正系數進行簡單修正即可得到待估房地產的價格，從而達到高效率低成本進行物業(yè)稅稅基評估的目的。

　　(四)評估程序和方法

　　1.評估程序

　　標準物業(yè)是政府根據管理需要設定的具體物業(yè)，它的評估可以采用現有房地產評估體系中的各種評估方法，而大批量的待估物業(yè)的物業(yè)稅稅基評估則可利用標定物業(yè)價格進行適當的修正。主要包括以下幾個步驟：

　　(1)評估標準物業(yè)的價格。根據標準物業(yè)的用途不同，分別選用市場比較法、收益還原法、成本法等基本評估方法進行評估。

　　(2)橫向比較分析，確定標定物業(yè)價格。先利用各種房地產價格影響因素，建立標準物業(yè)的橫向比較指標體系，測定標準物業(yè)的比較分值;然后，在前面評估的基礎上，對各標定物業(yè)價格進行橫向比較分析，并調整確定各標定物業(yè)價格。

　　(3)編制修正系數表。根據標準物業(yè)的用途和類型，先設定若干個房地產影響因素作為修正因素，再結合當地的房地產市場價格情況，來編制標準物業(yè)統一的修正系數表，如可以參考商品房買賣中對于不同因素的修正系數來編制。

　　(4)修正得到待估物業(yè)的價格。在建立了標準物業(yè)、標定物業(yè)價格和修正系數表組成的的評估體系后，即可大批量地評估物業(yè)稅稅基。對于某一需要評估的物業(yè)，(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)先在標準物業(yè)中確定一個相似物業(yè)作為參照，然后對照“標準物業(yè)——待估物業(yè)修正系數表”，比較待估物業(yè)和標準物業(yè)在各項修正因素上的差別，即可計算出待估物業(yè)的價格。

　　2.標定物業(yè)價格的橫向比較分析

　　由于物業(yè)稅征收涉及到所有的房地產，因此，在采用基本的評估方法評估各標定物業(yè)價格后，應進行標定物業(yè)價格的橫向比較分析。

　　(1)橫向比較指標體系的建立。根據對各種用途房地產價格影響因素的分析，確定各種用途物業(yè)橫向比較指標及其權重。

　　(2)標準物業(yè)比較分值的測定。建立標定物業(yè)價格的橫向比較指標體系后，評估人員需進行實地勘察，并采用德爾菲法組織相關老師進行咨詢打分，從而測定標準物業(yè)的比較分值。

　　(3)標定物業(yè)價格的調整確定。根據評估得到的標定物業(yè)價格、德爾菲法得到的標準物業(yè)比較分值，結合分析當地房地產市場的實際，遵循前面所述的房地產評估原則，最后調整確定各標定物業(yè)價格。

　　(五)物業(yè)稅稅基的動態(tài)更新評估

　　1.動態(tài)更新評估步驟

　　一般可以在物業(yè)稅稅基評估信息系統的支持下，先根據實際變化情況確定是否調整標準物業(yè)或增刪標準物業(yè)的數量;其次，重新評估標定物業(yè)價格;最后，根據實際變化情況適當調整修正系數表即可實現物業(yè)稅稅基的批量評估。

　　2.動態(tài)更新評估方法

　　標定物業(yè)價格的重新評估可以采用重新評估法 (即選用市場比較法、收益還原法、成本法等基本評估方法進行重新評估)和房地產價格指數調整法兩種方法。

　　設P’為更新后的標定物業(yè)價格，P為更新前的標定物業(yè)價格，I為房地產價格指數，則可采用以下計算公式來測算更新后的標定物業(yè)價格：

　　P’=P×I/100

　　在以上測算的基礎上，結合標定物業(yè)價格的橫向比較分析，(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)重新確定各標準物業(yè)的價格，作為再次征收物業(yè)稅時稅基評估的基礎依據。

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