在建工程抵押價值評估特點(diǎn)?
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問題：
在建工程抵押價值評估特點(diǎn)?
答疑：
對在建工程價值的估算和判定稱為在建工程估價，在建工程作為房地產(chǎn)估價中重要的一類，相對于一般房地產(chǎn)的估價，在建工程抵押估價有以下幾個特點(diǎn)：
1、在建工程的范圍十分廣，情況復(fù)雜，對估價要求的專業(yè)技術(shù)性強(qiáng)。在建工程的個性差異往往比較突出，不同工程之間的可比性較差，對在建工程抵押估價要建立在對其全面分析了解的基礎(chǔ)上。
2、在建工程資金投入與工程實(shí)際進(jìn)度存在著時差和量差，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)這時在建工程抵押評估中經(jīng)常會考慮的因素。建設(shè)資金的投入量與實(shí)際形成的工程資產(chǎn)價值量和形象進(jìn)度往往不盡一致?；ㄔ谠诮üこ躺系膶?shí)際費(fèi)用支出與其形象進(jìn)度并不一致，有時偏差還很大，因此實(shí)際的費(fèi)用支出并不能客觀地反映在建工程的抵押價值。
3、大中型尤其是特大型工程項(xiàng)目建設(shè)周期長，資金成本較高，其所含實(shí)物資產(chǎn)價值與貨幣資金的時值存在著價值背離問題。
4、在建工程存在著債權(quán)債務(wù)問題和投資風(fēng)險問題，在估價中要注意格外關(guān)注。而且在其竣工投產(chǎn)之前表現(xiàn)為投資的積累，通常無收益可言，且未來預(yù)期收益難以確定。
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5、在建工程涵括了從剛剛投資興建的工程到已完工建設(shè)但尚未交付使用的工程。這些完工進(jìn)度差異巨大的在建工程，自身可比性較差，評估時不易找到合適的參照物。
6、對工期較長或停建多年的工程，由于市場和外部條件的變化，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)其技術(shù)性、功能性貶值不可忽視，特別是在采用成本法估價時。有的項(xiàng)目還沒建成在市場上就已經(jīng)落后了，市場價值遠(yuǎn)低于實(shí)際的投入。
7、在建工程的價值并非各項(xiàng)投入的累加，要根據(jù)市場情況體現(xiàn)出其潛在的利潤，這也是對在建工程采用成本法和假設(shè)開發(fā)法估價時的難點(diǎn)之一。
8、按照工程項(xiàng)目的建設(shè)程序，土地費(fèi)用和不構(gòu)成工程實(shí)體的前期費(fèi)用往往是先行投入的，與工程的實(shí)際進(jìn)度無關(guān)，在估價時不可遺漏。
9、對在建工程的估價往往無法直接采用一般房地產(chǎn)估價的方法，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)應(yīng)結(jié)合在建工程的特點(diǎn)對各種方法進(jìn)行修訂后靈活地綜合使用。
因此，在傳統(tǒng)評估技術(shù)路線中，一般采用成本法和假設(shè)開發(fā)法，但由于在建工程資產(chǎn)的收益率并不是總處在社會平均水平位置，其預(yù)期收益可能明顯高于或低于社會平均水平，這樣對在建工程的估價針對特定的評估目的則要運(yùn)用到其他評估方法，以便更好地考慮該在建工程超額收益或減額收益對其評估值的影響，從而使其估價結(jié)果進(jìn)一步貼近市場。
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