2015年房地產估價師《理論與方法》章節(jié)知識第九章5節(jié)
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【摘要】2015年房地產估價師考試是10月17日-18日，為幫助考生更系統(tǒng)的掌握2015年房地產估價師《理論與方法》章節(jié)知識點，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2015年房地產估價師《理論與方法》章節(jié)知識第九章5節(jié)"，本文系統(tǒng)闡述了假設開發(fā)法總結和運用舉例的知識點，希望對您有所幫助，?？荚図樌?
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第九章 假設開發(fā)法及其運用
第五節(jié) 假設開發(fā)法總結和運用舉例
假設開發(fā)法總結：
對假設開發(fā)法的內容進行歸納總結可知：假設開發(fā)法在本質上是一種收益法，在形式上是成本法的"倒算法"。根據(jù)考慮資金時間價值的方式不同，假設開發(fā)法分為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。假設開發(fā)法適用的估價對象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產，簡稱為待開發(fā)房地產。假設開發(fā)法的測算結果為估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)必要支出及應得利潤。
運用假設開發(fā)法估價的關鍵，首先是要把握住兩頭：一頭是待開發(fā)房地產狀況;另一頭是未來開發(fā)完成后的房地產狀況。然后假設將待開發(fā)房地產狀況"變成"未來開發(fā)完成后的房地產狀況，需要做哪些工作，完成這些工作需要多長時間，需要哪些必要支出，相應要獲得多少利潤。
在實際估價中，待開發(fā)房地產狀況和未來開發(fā)完成后的房地產狀況是多種多樣的。待開發(fā)房地產狀況可分為可供開發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房三大類。可供開發(fā)的土地又可分為生地、毛地、熟地三類。未來開發(fā)完成后的房地產狀況，對生地和毛地的估價對象來說，有熟地和新房兩類;對熟地、在建工程和舊房的估價對象來說，只有新房一類。新房又可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房三類。另外，未來開發(fā)完成后的房地產狀況不一定是純粹的房地產，還可能包含著家具、機器設備等動產和特許經(jīng)營權等權利。
開發(fā)完成后的價值可采用市場法或長期趨勢法求取，也可采用收益法求取。后續(xù)必要支出及應得利潤通常分為待開發(fā)房地產取得稅費、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。
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