2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》章節(jié)知識第三章3節(jié)

更新時間：2015-09-06 09:09:10 來源：環(huán)球網(wǎng)校

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　　【摘要】2015年房地產(chǎn)估價師考試是10月17日-18日，為幫助考生更好的參加房地產(chǎn)估價師《案例分析》考試，環(huán)球網(wǎng)校小編為您搜集整理了"2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》章節(jié)知識第三章3節(jié)"，本文系統(tǒng)闡述了房地產(chǎn)抵押價值評估的知識點，希望對您有所幫助，祝考試順利!

　　第三章不同目的房地產(chǎn)估價

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押價值評估

　　1.房地產(chǎn)抵押價值的內(nèi)涵及評估實質(zhì)：

　　房地產(chǎn)抵押價值是指抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。房地產(chǎn)抵押價值評估的實質(zhì)是采用公開市場價值標準，評估估價對象在設定抵押權(quán)時的價值(而不是預期處分抵押房地產(chǎn)時所能實現(xiàn)的客觀合理價值折現(xiàn)到估價時點的價值)，同時，要充分考慮未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。

　　2.房地產(chǎn)抵押價值評估技術(shù)路線及估價方法：

　　行政劃撥土地房地產(chǎn)作為抵押物進行抵押價值評估時，可采用成本法、市場法或收益法估價;也可先假設估價對象為出讓土地房地產(chǎn)，先計算出其完整產(chǎn)權(quán)下的市場價格，從得出的估價額減去需要補交的土地出讓金得出估價對象價值。

　　部分(局部)房地產(chǎn)作為抵押物進行抵押價值評估時，應注意到該部分(局部)房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，能否獨立使用，是否可以獨立變現(xiàn)，并注意到十地的分攤和公共配套設施、共用部分的合理享用問題，估價方法可選用成本法、市場法或收益法。

　　在建工程進行抵押價值評估時，可選用成本法、假設開發(fā)法和市場法。

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房作為抵押物進行抵押價值評估時，應注意未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有權(quán)性質(zhì)和土地用途，在估價時應扣減與國有土地價值的差異。可選用成本法、市場法或收益法估價。由于房地產(chǎn)抵押估價時要充分考慮預期風險、未來市場變現(xiàn)風險和抵押期間的耗損，因此，房地產(chǎn)抵押價格一般比正常市場價格低。

　　3.房地產(chǎn)抵押價值評估的注意事項