2015年房地產估價師《案例分析》考點房屋征收評估技術路線
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【摘要】2015年房地產估價師考試是10月17日-18日，為幫助考生更好的參加房地產估價師考試，環(huán)球網(wǎng)校小編為您搜集整理了"2015年房地產估價師《案例分析》考點房屋征收評估技術路線"，本文系統(tǒng)闡述了房屋征收評估技術路線的知識點，希望對您有所幫助，?？荚図樌?
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房屋征收評估技術路線
1.市場法評估
技術路線
(1)收集和測算類似房地產價格
收集與被征收房屋的區(qū)位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結構等相同或者相似的房地產。
類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格。類似房地產的市場價格應當通過搜集評估時點近期類似房地產的實際成交價格，剔除偶然的和不正常的因素以后計算得出。類似房地產的實際成交價格以真實成交、可以質證或者房地產交易登記的實際成交價格為依據(jù)。
(2)修正類似房地產價格
將被征收房屋與類似房地產進行交易情況、市場狀況、房地產狀況的比較和修正，確定比準價格。
(3)確定被征收房屋價格
根據(jù)類似房地產比準價格，采用簡單算術平均法、加權算術平均法確定被征收房屋最終評估價格。
2. 收益法評估
技術路線
當被征收房屋為商業(yè)用途時應當采用收益法，其技術路線是通過市場法測算被征收房屋的租金，進而確定被征收房屋當前的凈收益并預測其未來的凈收益，然后將其折現(xiàn)來求取被征收房屋市場價值。
3. 成本法評估
技術路線
首先求取被征收房屋的土地重新購建價格、建筑物的重新購建價格和建筑物折舊，然后將土地和建筑物的重新購建價格減去建筑物折舊求取被征收房屋的價格。
4.假設開發(fā)法
評估技術路線
(1)測算續(xù)建完成后的價值
首先根據(jù)在建工程規(guī)劃條件、現(xiàn)狀，利用市場法和長期趨勢法測算續(xù)建完成后的價值。
(2)測算續(xù)建成本和應得利潤
根據(jù)在建工程建設進度，測算后續(xù)建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、投資利息、續(xù)建利潤和購買在建工程的稅費。
(3)測算在建工程價值
將續(xù)建完成后價值扣除續(xù)建成本和費用，確定在建工程價值。
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