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　　金融機構(gòu)對房地產(chǎn)項目貸款的審查

　　金融機構(gòu)進(jìn)行項目貸款審查時，要進(jìn)行客戶評價、項目評估、擔(dān)保方式評價和貸款綜合評價等四個方面的工作。

　　(一)企業(yè)資信等級評價

　　金融機構(gòu)在向申請貸款的項目貸款前，首先要審查企業(yè)的資信等級，即客戶評價。

　　(二)貸款項目評估

　　金融機構(gòu)在提供資金融通的過程中，除對開發(fā)商進(jìn)行資信等級評價外，還會對開發(fā)商所開發(fā)的項目進(jìn)行詳細(xì)的審查，以確保開發(fā)商能夠憑借項目本身的正常運行，具備充分的還款能力。

　　(三)房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式評價

　　貸款擔(dān)保是指為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證。當(dāng)銀行與借款人及其他第三人簽訂擔(dān)保協(xié)議后，如借款人財務(wù)狀況惡化、違反借款合同或無法償還貸款時，銀行可以通過執(zhí)行擔(dān)保來收回貸款本息。需要指出的是，貸款的擔(dān)保不能取代借款人的信用狀況，僅僅是為已經(jīng)發(fā)生的貸款提供了一個額外的安全保障，銀行在發(fā)放貸款時，首先應(yīng)考查借款人的第一還款來源是否充足;貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還。房地產(chǎn)貸款擔(dān)保通常有以下三種形式：

　　1.保證

　　即由貸款銀行、借款人與第三方簽訂一個保證協(xié)議，當(dāng)借款人違約或無力歸還貸款時，由第三方保證人按照約定履行債務(wù)或承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　2.抵押

　　是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保。

　　3.質(zhì)押

　　貸款質(zhì)押是指借款人或第三人以其動產(chǎn)或權(quán)利(包括商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)等)移交銀行占有，將該動產(chǎn)或權(quán)利作為債權(quán)的擔(dān)保。

　　(四)貸款綜合評價

　　金融機構(gòu)考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項目以后，還要結(jié)合對企業(yè)和項目考察的結(jié)果，綜合企業(yè)信用等級、項目風(fēng)險等級、貸款擔(dān)保方式、貸款期限等因素，對項目貸款進(jìn)行綜合評價。