第二章：物權(quán)法第三節(jié) 用益物權(quán)

　　一、用益物權(quán)概述

　　《物權(quán)法》第117條規(guī)定，用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，用益物權(quán)包括土地承包(1)土地承包經(jīng)營權(quán);(2)建設(shè)用地使用權(quán);(3)宅基地使用權(quán);(4)地役權(quán);(5)準(zhǔn)物權(quán)。具體包括海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利。

　　與財產(chǎn)所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)相比較，用益物權(quán)具有如下特征：(1)用益物權(quán)以對標(biāo)的物的使用、收益為主要內(nèi)容，即注重物的使用價值，并以對物的占有為前提。擔(dān)保物權(quán)對標(biāo)的物的占有的目的在于權(quán)利的公示，而非在于標(biāo)的物的使用。(2)用益物權(quán)在性質(zhì)上主要體現(xiàn)為不動產(chǎn)物權(quán)，而擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)的既可以是動產(chǎn)，也可以是不動產(chǎn)，甚至可以是權(quán)利(權(quán)利質(zhì)押)。(3)用益物權(quán)是他物權(quán)、有期限物權(quán)，這一點(diǎn)區(qū)別于所有權(quán)。

　　二、土地承包經(jīng)營權(quán)

　　土地承包經(jīng)營權(quán)，是指由公民或集體組織，對國家所有或集體所有的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面等，依照承包合同的規(guī)定而享有的占有、使用和收益的權(quán)利。

　　土地承包經(jīng)營權(quán)通過訂立承包合同方式確立，根據(jù)《物權(quán)法》第127條規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。

　　承包經(jīng)營期限：根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，耕地的承包期為30年。草地的承包期為30年到50年。林地的承包期為30年至70年;特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長。如果采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的情況下，如果沒有辦理登記手續(xù)的，不得對抗善意第三人。在承包期內(nèi)，承包地被征收的，土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。

　　三、建設(shè)用地使用權(quán)

　　(一)概述

　　建設(shè)用地使用權(quán)，是指民事主體依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)是從國家土地所有權(quán)中分離出來的一項(xiàng)民事權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)獨(dú)立于土地所有權(quán)而存在。

　　(二)建設(shè)用地使用權(quán)的取得

　　建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式有出讓、劃撥等方式。其中劃撥是無償取得使用權(quán)的方式，因此法律嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。

　　《物權(quán)法》規(guī)定，凡是工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地，都應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。

　　建設(shè)用地使用取得還必須向登記機(jī)關(guān)辦理登記，登記是建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立的條件。

　　(三)建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

　　權(quán)利人取得建設(shè)用地的使用權(quán)后，除法律另有規(guī)定的以外，有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押。因此實(shí)際上建設(shè)用地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)采取“房隨地走、地隨房走、房地一體”的流轉(zhuǎn)規(guī)則。

　　根據(jù)《物權(quán)法》第149條的規(guī)定，如果建設(shè)用地使用權(quán)用于住宅建設(shè)的，當(dāng)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，可以自動續(xù)期。

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