第 二 章：物權(quán)法第二節(jié)所有權(quán)

　　三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　(一)概念

　　根據(jù)《物權(quán)法》第70條的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)應(yīng)由專有部分所有權(quán)、共有部分的權(quán)利以及因共同關(guān)系所有產(chǎn)生的成員權(quán)三要素所構(gòu)成。故建筑物區(qū)分所有權(quán)為一種特別權(quán)利，應(yīng)將專有部分所有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)三個(gè)構(gòu)成要素作為一個(gè)整體看待，權(quán)利人不得保留專有部分所有權(quán)而抵押其共有部分，也不得保留成員權(quán)而轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)與共有權(quán)。

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)不同于傳統(tǒng)的共有制度，建筑物區(qū)分所有權(quán)的根本屬性仍在于單獨(dú)所有，共有部分及管理權(quán)部分均是為區(qū)分所有服務(wù)的。因此建筑物區(qū)分所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓時(shí)，其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人不得享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

　　(二)建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體

　　1、專有部分的所有權(quán)

　　(1)業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。如業(yè)主在對(duì)專有部分裝修時(shí)，不得拆除房屋內(nèi)的承重墻等。

　　(2)業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

　　2、共有部分的共有權(quán)

　　業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分，如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權(quán)利。

　　根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，共有部分包括：(1)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。(2)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地(使用權(quán))，屬于業(yè)主共有，但屬于城填公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。(3)建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。(4)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。同時(shí)為了解決車位緊張問題，法律還特別對(duì)開發(fā)商出售車位的權(quán)利進(jìn)行了限制，即要求在建筑區(qū)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。

　　根據(jù)《物權(quán)法》第72條的規(guī)定，業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利，又承擔(dān)義務(wù)。而且此項(xiàng)義務(wù)不得放棄。在轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)時(shí)，共有部分的共有權(quán)及共同管理權(quán)必須隨之轉(zhuǎn)移。

　　3、共有部分的共同管理權(quán)

　　根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

　　業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放大氣污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。

　　《物權(quán)法》第76條規(guī)定，業(yè)主共同行使權(quán)利的事項(xiàng)，其中大部分事項(xiàng)，如制定和修改主業(yè)主會(huì)議議事規(guī)則、制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會(huì)和者更換業(yè)主委員會(huì)成員、選聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人等事項(xiàng)經(jīng)“專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)”的業(yè)主同意即可。

　　但是對(duì)于籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的行為則應(yīng)當(dāng)經(jīng)“專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上”的業(yè)主同意。(單選題)

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