本文分享初級會計職稱《經(jīng)濟法基礎(chǔ)》第六章財產(chǎn)和行為稅法律制度第三節(jié)土地增值稅法律制度知識點，詳細介紹土地增值稅應納稅額的計算公式、扣除項目、計稅依據(jù)的特殊規(guī)定、稅收優(yōu)惠知識點。

第六章 財產(chǎn)和行為稅法律制度

考情分析：本章在最近3年的考試中，平均分值在15分左右，圍繞其它稅的稅法要素展開。本章涉及稅種較多，每個稅種均涉及稅法要素，考查的側(cè)重點不同，建議結(jié)合往年考試情況進行復習備考。

第三節(jié) 土地增值稅法律制度

【知識點】土地增值稅應納稅額的計算和稅收優(yōu)惠 ★★

一、應納稅額的計算公式

1.土地增值稅=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

2.稅率：四級超率累進稅率

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

3.增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-扣除項目金額

4.收入形式：貨幣、實物、其它形式

二、扣除項目

1.新建房屋扣除項目

三、計稅依據(jù)的特殊規(guī)定

1.對于納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的，應由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估，稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

2.對于納稅人申報扣除項目金額不實的，應由評估機構(gòu)按照房屋重置成本價，乘以房屋的成新度折扣率，計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準地價進行評估。

3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，應按評估的市場交易價確定其實際成交價，并以此作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計算征收土地增值稅。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：一是按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;二是由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

四、稅收優(yōu)惠

1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20% 的，予以免稅;超過20% 的，應按全部增值額繳納土地增值稅。

對于納稅人既建普通標準住宅又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

2.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

3.企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源且增值額未超過扣除項目金額20% 的，免征土地增值稅。

4.自2008 年11 月1 日起，對個人轉(zhuǎn)讓住房暫免征收土地增值稅。

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考生看完以上《經(jīng)濟法基礎(chǔ)》內(nèi)容后，可以做下土地增值稅的相關(guān)歷年真題，檢測是否掌握考點內(nèi)容

1.【2022-單選】2021年12月甲公司銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，取得不含增值稅收入6000萬元，準予從房地產(chǎn)銷售收入中減除的扣除項目金額為 3500 萬元。已知土地增值稅適用稅率為 40%，速算扣除系數(shù)為 5%。計算甲公司該筆業(yè)務(wù)應繳納土地增值稅稅額的下列算式中，正確的是( )。

A.(6000-3500)×40%-3500×5%=825(萬元)

B.6000×40%-3500×5%=2225(萬元)

C.6000×40%-(6000-3500)×5%=2275(萬元)

D.(6000-3500)×40%-6000×5%=700(萬元)

【答案】A

【解析】(1)增值額=不含增值稅的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額;(2)應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)=(6000-3500)×40%-3500×5%=825(萬元)。

2.【2022-單選】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項目發(fā)生的下列支出中，不計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的是( )。

A.建筑安裝工程費

B.取得土地使用權(quán)時繳納的契稅

C.拆遷補償費

D.基礎(chǔ)設(shè)施費

【答案】B

【解析】選項 B，屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額。

3.【2022-單選】2022 年 1 月甲公司轉(zhuǎn)讓辦公樓，取得不含增值稅收入 550 萬元。該辦公樓 2018 年 1 月購入，購房發(fā)票注明不含增值稅價格為 400 萬元，購房時繳納契稅 16萬元并取得完稅憑證。甲公司轉(zhuǎn)讓辦公樓不能取得評估價格，在計算土地增值稅時允許扣除的相關(guān)稅費為 5 萬元。計算甲公司轉(zhuǎn)讓該辦公樓土地增值稅增值額的下列算式中，正確的是( )。

A.550-(400+16)×(1+4×5%)=50.8(萬元)

B.550-400-16-5=129(萬元)

C.550-400-5=145(萬元)

D.550-400×(1+4×5%)-16-5=49(萬元)

【答案】D

【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計 5%計算。對于納稅人購房時繳納的契稅，凡能夠提供契稅完稅憑證的，準予作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除，但不作為加計 5%的基數(shù)。

4.【2019-單選】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，在計算土地增值稅計稅依據(jù)時不允許扣除的是( )。

A.在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護建設(shè)稅

B.納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款

C.土地征用及拆遷補償費

D.超過貸款期限的利息部分

【答案】D

【解析】對于超過貸款期限的利息部分，在計算土地增值稅時不允許扣除。

5.【2019-單選】2018年5月甲公司轉(zhuǎn)讓一幢辦公樓，該辦公樓于2009年購入，購買價格為1250萬元。當月由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定并經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認，該辦公樓的重置成本價為 2000萬元，成新度折扣率為七成。在計算甲公司該業(yè)務(wù)土地增值稅計稅依據(jù)時，準予扣除的評估價格是( )。

A.2000×70%=1400(萬元)

B.(2000-1250)×70%=525(萬元)

C.2000×(1-70%)=600(萬元)

D.1250×70%=875(萬元)

【答案】A

【解析】舊房及建筑物的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價×成新度折扣率后的價格。

6.【2018-單選】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，不屬于土地增值稅免稅項目的是( )。

A.個人轉(zhuǎn)讓住房

B.因國家建設(shè)需要被政府批準收回的土地使用權(quán)

C.企業(yè)出售閑置辦公用房

D.因城市規(guī)劃需要被政府批準征用的房產(chǎn)

【答案】C

【解析】選項 A，個人轉(zhuǎn)讓住房暫免征收土地增值稅;選項 BD，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征收的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，免征土地增值稅。

7.【2020-多選】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列情形中，屬于稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的有( )。

A.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工并完成銷售的

B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的

C.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的

D.取得銷售(預售)許可證滿 3 年仍未銷售完畢的

【答案】CD

【解析】選項 AB，屬于納稅人應當進行土地增值稅的清算的情形。

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初級會計《經(jīng)濟法基礎(chǔ)》考試題型及評分標準

科目試題題型為單項選擇題、多項選擇題、判斷題、不定項選擇題。

1.單項選擇題(本類題共23小題，每小題2分，共46分。每小題備選答案中，只有一個符合題意的正確答案。錯選、不選均不得分。)

2.多項選擇題(本類題共10小題，每小題2分，共20分。每小題備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的正確答案。請至少選擇兩個答案，全部選對得滿分，少選得相應分值，多選、錯選、不選均不得分。)

3.判斷題(本類題共10小題，每小題1分，共10分。請判斷每小題的表述是否正確。每小題答題正確的得1分，錯答、不答均不得分，也不扣分。)

4.不定項選擇題(本類題共12小題，每小題2分，共24分。每小題備選答案中，有一個或一個以上符合題意的正確答案。每小題全部選對得滿分，少選得相應分值，多選、錯選、不選均不得分。)

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